A lei primeiro. A ementa depois.

O art. 35-A exige que o quadro-resumo do contrato reúna, de forma destacada e em linguagem clara, os principais dados do negócio — incluindo o percentual da pena convencional em caso de distrato — com assinatura ou visto específico do adquirente naquele quadro, separado da assinatura geral do contrato. A ideia é garantir que o comprador tenha ciência inequívoca da penalidade antes de assinar. Sem esse destaque formal, a incorporadora perde a segurança de que a cláusula foi de fato compreendida, o que abre margem para o comprador alegar vício de informação e pedir a rescisão com justa causa.

O patrimônio de afetação é o regime que separa juridicamente o patrimônio daquele empreendimento específico do restante do patrimônio da incorporadora, protegendo os recursos dos compradores de outras dívidas da empresa. O art. 31-B exige que esse regime seja averbado na matrícula do imóvel (registro de imóveis) para produzir efeitos — é o ato formal que torna a afetação oponível a terceiros. Sem essa averbação, a incorporadora não pode invocar o teto maior de 50% do § 5º do art. 67-A, porque a proteção que justificaria esse teto mais alto (a separação patrimonial real) simplesmente não existe no papel.

Os percentuais de 25% e 50% do art. 67-A são tetos máximos, não uma tarifa fixa que se aplica automaticamente a qualquer distrato. O art. 413 do Código Civil autoriza o juiz a reduzir equitativamente a cláusula penal quando ela se mostra excessiva diante do caso concreto — por isso turmas diferentes do STJ têm chegado a percentuais diferentes dentro do mesmo teto, dependendo das circunstâncias de cada processo. Enquanto não sai uma tese vinculante em repetitivo (a controvérsia está afetada ao rito do art. 1.036 do CPC, conforme a seção de teses acima), incorporadora e comprador continuam sujeitos a essa margem de calibração judicial caso a caso.

O art. 43-A só permite os 180 dias de tolerância para entrega da obra se essa cláusula foi pactuada de forma expressa, clara e destacada no contrato — não basta estar genericamente prevista em letra miúda. Se a cláusula não atende esse requisito formal, a incorporadora perde a proteção da tolerância e responde pelo atraso desde a data original prevista no contrato. Passado o prazo de tolerância validamente pactuado, a conta se inverte contra a incorporadora: ela deve devolver a integralidade do que foi pago em até 60 dias (se o comprador sair) ou pagar 1% ao mês pro rata die (se o comprador ficar).