Para as mulheres que sustentam o ofício do imóvel

Pergunta. Qual o filtro mínimo na matrícula e nas certidões — e quando a corretora para a visita e chama o jurídico?

Resposta. Filtro mínimo: matrícula atualizada (ônus, estado civil, área), certidões dos vendedores e quem tem poderes para vender. A Lei 13.097/2015 concentra efeitos de ônus na matrícula, mas certidão pessoal positiva ainda pode configurar fraude a credores. Pare e chame o jurídico se houver execução sem baixa, vendedor sem outros bens, ocupante no terreno ou proposta para protocolar no mesmo dia.

Fontes: Lei 13.097/2015 · Código Civil

Pergunta. A comissão nasce no aproche (Código Civil, art. 725) ou só no registro? E se a construtora fecha depois direto com o dono?

Resposta. Os arts. 722 a 729 do Código Civil remuneram o resultado útil da aproximação. O art. 725 assegura a remuneração quando o corretor obtém o resultado previsto, ainda que o negócio não se efetive por fato imputável às partes. O art. 727 protege quem aproximou, mesmo depois de dispensado, se o negócio se conclui por aquela mediação. Sem autorização escrita, a prova enfraquece. Com autorização e registro da visita, a tese se sustenta. Na permuta com torna, o contrato precisa dizer se a comissão incide sobre o lote, as unidades, a torna ou os dois lados.

Código Civil (texto oficial): Lei 10.406/2002 — arts. 722 a 729 (corretagem). Ver também a página Corretor de Imóveis.

Pergunta. Compra e venda, permuta com torna, dação ou compromisso em SPE? E se a obra atrasar?

Resposta. O rótulo do PDF quase nunca é a substância. Unidades futuras no lugar do preço: permuta, pura ou com torna. Terreno em SPE com cotista vinculada à unidade: compromisso de investimentos — e, em uso próprio, leitura de compromisso de compra e venda, CDC e Lei 13.786/2018. Atraso: multa, resolução, perdas e danos. Não trate a assinatura do mês 1 como venda paga.

Lei 13.786/2018 · CDC (Lei 8.078/1990)

Pergunta. Fecha por X e a prefeitura lança 2X. Qual base prevalece?

Resposta. A base é o valor do negócio ou o valor de mercado, não um número de gabinete sem contraditório. Recorra quando o lançamento ignora o preço efetivo e não traz avaliação motivada. Não escriture pelo venal só para baratear o ITBI: isso distorce o ganho de capital no IR da pessoa física vendedora.

Pergunta. Formal de partilha, união estável nova, quatro proprietários, um no Gov.br e outro em plataforma privada. Construtora e cartório aceitam?

Resposta. Averbados o divórcio e o formal, o ex-cônjuge sai. Companheiro da união estável atual, em comunhão, anui na venda do imóvel comum. Todos os titulares assinam autorização e escritura. A Lei 14.063/2020 exige assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e registro de imóveis, salvo ressalvas. Um único fluxo, mesmo nível.

Lei 14.063/2020

Pergunta. Quais ações voltam depois que o lote “já foi vendido”?

Resposta. Comissão e perdas e danos da corretora; arras e atraso da construtora; ocupante no terreno; cotista de SPE sem Junta. No dia 1: autorização com percentual sobre lote, permuta e torna; natureza das arras; prazo de escritura; desocupação; inclusão formal na SPE.

Comissão devida. 3ª Turma Recursal, autos 0011005-63.2025.8.16.0182, julgado em 23/06/2026. As conversas de WhatsApp juntadas aos autos provaram organização de visitas, pedido de documentos, proposta, contraproposta e acompanhamento da negociação. A venda foi concluída poucos dias após o desligamento do corretor, com o mesmo comprador e pelo mesmo canal — aplicação dos arts. 725 e 727 do Código Civil.

Comissão negada. 19ª Câmara Cível, autos 0021752-04.2023.8.16.0001, julgado em 14/07/2026. Mensagens e áudios não comprovaram autorização dos proprietários nem participação efetiva e decisiva; após a recusa da proposta, o negócio foi retomado por terceiro. Mera aproximação inicial não gera comissão.

Corretoras excluídas do processo. 19ª Câmara Cível, autos 0090145-13.2025.8.16.0000, julgado em 16/03/2026: atuaram como meras intermediadoras, repassando informação oficial da incorporadora, sem falha própria na prestação do serviço.

Três semanas de diferença, o mesmo tribunal. A diferença não foi o juiz — foi a pasta.

Resposta. Quem assinou. A IA não tem CPF, não tem CRECI e não tem patrimônio. O que a ferramenta afirmou de forma suficientemente precisa virou oferta e integra o contrato (CDC, art. 30), e o dever de informar com diligência e prudência é do corretor por lei (Código Civil, art. 723 e parágrafo único). O CDC ainda responsabiliza o fornecedor por informação insuficiente ou inadequada (art. 14) e pelos atos de prepostos e representantes autônomos (art. 34).

Aviso de rodapé não apaga isso. Ele ajuda a demonstrar boa-fé e a reduzir dano — não exonera. Contra o fornecedor da tecnologia a discussão é depois, em regresso: entre empresas, em regra, não há relação de consumo.

Fontes: CDC — Lei 8.078/1990 · Código Civil, art. 723 · PL 2338/2023 — tramitação

Resposta. Vincula. É o art. 30 do CDC de novo: informação precisa obriga quem a veiculou e integra o contrato. E tem um detalhe que dói mais — recusado o cumprimento da oferta, quem escolhe o que acontece é o cliente, não você: cumprimento forçado, serviço equivalente ou rescisão com devolução corrigida mais perdas e danos (art. 35).

Teste de trinta segundos. Abra o seu bot agora e pergunte: “meu financiamento está aprovado?”. Se ele responder qualquer coisa diferente de “não sei dizer, vou chamar um corretor”, desligue esse fluxo hoje.

Três assuntos que nunca ficam com a máquina: crédito e financiamento; zoneamento e potencial construtivo; desconto e condição comercial.

Seis palavras proibidas na boca do bot: aprovado, garantido, liberado, pode construir, eu garanto, sem análise.

Resposta. Anúncio não é enfeite, é contrato: a oferta obriga e integra o negócio (CDC, art. 30). E é enganosa a publicidade “inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão” (art. 37, §1º) — parcialmente já basta.

O teste das três perguntas. Antes de publicar, olhe a foto original e a tratada lado a lado: a IA criou o que não existe? apagou o que existe? mudou medida, vista ou acabamento? Um “sim” em qualquer uma delas e o anúncio virou risco. Mobiliar ambiente vazio é ilustração; criar janela, alargar sala, apagar infiltração ou sumir com o poste da frente é outra coisa.

E o ônus da prova é seu. O art. 38 do CDC é direto: a prova da veracidade e correção da informação publicitária cabe a quem a patrocina. Não é o cliente que prova que a foto era falsa — é você que prova que era verdadeira. Guarde o arquivo original, com data, em pasta por imóvel. A IA não vai depor por você.

Cuidado com o falso porto seguro: escrever “imagem meramente ilustrativa” em letra miúda, desproporcional ao destaque da vantagem anunciada, não resolve. Use a legenda dentro da própria imagem — “ambiente mobiliado digitalmente — imóvel entregue vazio” — no mesmo tamanho da promessa.

Some a isso o que já valia antes da IA: só anuncia quem tem autorização escrita (Decreto 81.871/1978, art. 5º; Lei 6.530/1978, art. 20), o número do CRECI vai no anúncio (Resolução-COFECI 458/95) e o Código de Ética veda “anunciar capciosamente” (Resolução-COFECI 326/92, art. 6º, XVII).

Fontes: CDC, arts. 30, 36, 37 e 38 · Lei 6.530/1978 · Decreto 81.871/1978 · Resolução-COFECI 458/95

Resposta. Para triagem, sim. Para análise, não — e o motivo não é o que todo mundo pensa. O erro não é confiar na IA: é confiar na fonte do documento. Você pega o PDF da matrícula que o vendedor mandou no WhatsApp, joga na ferramenta e recebe um parecer impecável dizendo “imóvel livre e desembaraçado”. Só que aquele documento é de dois anos atrás, ou está com a última averbação cortada. A IA analisou com precisão cirúrgica um documento errado — e devolveu uma sensação de segurança mais perigosa do que não ter analisado nada. Ela não audita origem: ela não sabe o que falta, só sabe o que você deu.

Inverta o prompt. Pare de pedir parecer e passe a pedir lacuna: “quais averbações e certidões deveriam existir nessa matrícula e não estão aqui?” e “o que você NÃO consegue afirmar com esse documento?”. É a pergunta que expõe o que a máquina não sabe.

O que a IA nunca vai resolver. Indisponibilidade decretada ontem ainda não está averbada na matrícula de hoje: consulte a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e rode o nome do vendedor e do cônjuge nos distribuidores. E um ponto de precisão que evita constrangimento: a matrícula não tem prazo de validade — quem tem prazo é a certidão.

Alerta vermelho: quando a resposta usar “provavelmente”, “aparentemente” ou não citar a averbação pelo número do ato, pare e mande para o jurídico.

LGPD. Antes de subir qualquer coisa, tarje CPF, RG e dados do cliente, ou use ferramenta contratada com cláusula de não-treinamento. O controlador desses dados é você, não a ferramenta.

Fontes: LGPD — Lei 13.709/2018 · CNIB — indisponibilidade de bens · Registro de Imóveis do Brasil

Resposta. Antes do que quase todo mundo imagina. A proposta obriga o proponente — art. 427 do Código Civil —, e a lei não exige papel nem cartório para isso. A escritura é a forma exigida para o negócio que transfere (art. 108), e nem ela transfere sozinha: a propriedade só passa com o registro (art. 1.245). Ou seja, a obrigação nasce muito antes do cartório.

O gatilho prático é a combinação preço + forma de pagamento + aceite. Se os três estão na conversa, acabou o “é só uma tratativa”.

A palavra escolhe o regime. “Reserva” e “sinal” não são sinônimos comerciais: para o juiz viram a mesma coisa, e a mais cara. Antes de mandar a chave Pix, escreva o que é aquele valor, o que acontece se cada lado desistir e até quando a proposta vale.

E o print? Print prova conversa, não prova intermediação — e, isolado, é frágil. O que garante comissão é resultado útil documentado: ficha de visita assinada, proposta aceita virando instrumento assinado e sinal pago. Em negócio grande ou briga à vista, leve a conversa ao tabelião e faça ata notarial (CPC, art. 384).

Fontes: Código Civil — arts. 427, 428, 108, 725 e 1.245 · CPC, art. 384 — ata notarial