📝Sem juridiquês: aqui o Direito é explicado em português claro, pra qualquer pessoa entender. Conteúdo informativo — não substitui a consulta com um advogado.

Douglas Vilar Advogado · OAB/PR 47.278 · Direito Imobiliário & IA 17 de agosto de 2026 · 🌐 Público · dv-2026-08-17-planta-retencao-001

Distrato na planta: metade do que você pagou pode ficar com a incorporadora (e o prazo que mata o seu dinheiro)

A Lei do Distrato autoriza retenção de até 50% quando o prédio está em patrimônio de afetação. O relógio da devolução não é o que o corretor te contou no estande.

Resumo

Chega no escritório o casal que comprou o apartamento na planta. Três anos atrás fazia sentido: entrada parcelada, INCC no meio, sonho da casa própria. Aí a vida virou. Separação, perda de renda, filho que não estava no plano. Eles querem sair. A incorporadora manda a planilha: retém metade do que foi pago, tira a corretagem inteira e diz que o resto só volta depois do habite-se (o auto de conclusão da obra, o papel da prefeitura dizendo que o prédio pode ser habitado). O casal acha que é golpe. Não é golpe. É lei.

A Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, enfiou na Lei 4.591/64 o art. 67-A. Sem patrimônio de afetação (o regime em que o terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam separados do resto da empresa), a pena convencional (a multa combinada no papel) não pode passar de 25% do que você pagou. Com afetação averbada na matrícula, o teto sobe para 50% e a devolução espera o habite-se. São duas portas: você desistiu, ou ela atrasou. Misturar as duas é o erro que eu mais vejo. E tem uma janela de 7 dias no estande que devolve tudo, inclusive corretagem — se você ainda está nela.

Abaixo, cada dispositivo-chave: o resumo numa linha. O clique abre o texto oficial do Planalto, caput e parágrafos completos. Sem paráfrase. Sem ementa inventada. Sem número de processo de cliente.

Palavras-chave: imóvel na planta; distrato; Lei 13.786/2018; patrimônio de afetação; retenção 50%; atraso de obra; quadro-resumo; 7 dias.

A lei na íntegra — clique e leia o texto oficial

Eu não vou te vender resumo no lugar da lei. Cada bloco abaixo tem o que o dispositivo faz, em português de balcão. Ao expandir, entra o artigo inteiro, como está no Planalto. O link “Conferir no Planalto” abre a fonte. Se o site do governo mudar a consolidação, vale o que estiver lá no dia em que você conferir.

Art. 67-A — você desiste: corretagem + até 25%; se tem patrimônio de afetação, o teto sobe para 50% e a devolução espera o habite-se. Os 7 dias do estande devolvem tudo.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.

§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.

Incluído pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — Lei 4.591/64 consolidada · Lei 13.786/2018 (inserção)

Art. 43-A — ela atrasou: 180 dias de tolerância só se estiver claro e destacado; passou disso, você resolve e recebe tudo em 60 dias, ou fica e recebe 1% ao mês.

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Incluído pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — Lei 4.591/64 consolidada · Lei 13.786/2018 (inserção)

Art. 35-A — o contrato começa por um quadro-resumo. Preço, corretagem, pena, 7 dias e data do habite-se têm que estar ali. Sem assinatura específica ao lado da cláusula de desfazimento, a consequência não se efetiva.

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Incluído pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — Lei 4.591/64 consolidada · Lei 13.786/2018 (inserção)

Art. 31-A — patrimônio de afetação: o terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam separados do resto da incorporadora, para a obra terminar mesmo se a empresa quebrar.

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias e de suas pertenças aos respectivos adquirentes.

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.

§ 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.

§ 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

§ 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

§ 8º Excluem-se do patrimônio de afetação:

I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e

II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

§ 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º, alínea "a"); e

II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea "b").

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º deverá estar declarada no memorial de incorporação.

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004. O § 3º está na redação da Lei nº 14.620, de 2023 (o Planalto mostra a redação antiga e a nova; acima está a vigente). Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — Lei 4.591/64 consolidada

Art. 31-B — a afetação só existe de verdade quando está averbada na matrícula. Contrato falando e matrícula calada é fato, e fato se prova.

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — Lei 4.591/64 consolidada

CDC, art. 49 — 7 dias para desistir de contrato fechado fora do estabelecimento. Devolve o que pagou, na hora, atualizado.

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — CDC compilado

CDC, art. 54 — contrato de adesão: cláusula que limita direito do consumidor tem que vir com destaque, para dar para ler na hora. É o molde que o art. 35-A, § 2º, manda usar na pena do distrato.

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

§ 1º A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.

§ 2º Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior.

§ 3º Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.

§ 4º As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

§ 5º (Vetado).

Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. O § 3º está na redação da Lei nº 11.785, de 2008. Texto conferido no Planalto em 17 ago. 2026.

Conferir no Planalto — CDC compilado

Súmula 543/STJ — contrato antigo, mundo do CDC: a restituição é imediata. Integral se a construtora deu causa; parcial se foi você.

Súmula n. 543

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Segunda Seção do STJ, sessão de 26 de agosto de 2015. Publicação no DJe de 31 de agosto de 2015. Enunciado oficial do clipping da Seção. A Lei 13.786/2018 é posterior e disciplina o contrato de incorporação a partir da vigência dela (art. 4º: entra em vigor na data da publicação, DOU de 28/12/2018). Não misture os dois mundos.

Conferir o enunciado oficial — clipping da Segunda Seção (PDF)

Quadro sinóptico

O que	Quem	Base legal	Prazos-chave	Erro comum	Como se proteger
Distrato / resolução por culpa do comprador	Adquirente que desiste ou para de pagar	Lei 4.591/64, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018	Devolução em 180 dias (sem afetação) ou 30 dias após o habite-se (com afetação)	Achar que o juiz sempre corta a retenção para 10% ou 20%	Ler o quadro-resumo e a cláusula de afetação antes de assinar
Retenção de até 25% ou até 50%	Incorporadora, no contrato posterior à Lei do Distrato	Art. 67-A, II (25%) e § 5º (50% com patrimônio de afetação)	Teto legal, não alíquota automática. A lei diz “até”	Confundir teto com percentual obrigatório	Conferir se a afetação está averbada na matrícula (art. 31-B)
Atraso da obra além de 180 dias	Adquirente adimplente contra a incorporadora	Art. 43-A da Lei 4.591/64	180 dias de tolerância, se pactuada de forma clara e destacada; 60 dias para devolver tudo se você resolver	Pedir distrato e lucros cessantes como se fossem a mesma conta	Marcar a data de entrega + 180 dias no calendário
Arrependimento de 7 dias	Quem assinou no estande ou fora da sede	Art. 67-A, §§ 10 e 11, e CDC, art. 49	7 dias, improrrogáveis; carta com AR; data da postagem	Achar que os 7 dias valem depois que o prazo passou	Se for desistir, desistir na primeira semana
Contrato antigo (antes de 28/12/2018)	Quem assinou antes da Lei do Distrato	Súmula 543/STJ	Restituição imediata — integral ou parcial, conforme a culpa	Deixar a incorporadora aplicar 2018 em cima de 2016	Olhar a data da assinatura antes de discutir percentual

1. Introdução

Vou te contar uma situação que eu já vi acontecer mais de uma vez no balcão, e que ainda me dá um aperto.

O casal entra. Não vou usar nome, não vou usar processo. O enredo se repete. Compraram na planta. Entrada em 36 vezes, parcela que “cabe no orçamento”, decorado lindo no estande, maquete com piscina. Dois, três anos depois a vida não é mais a mesma. Separaram. Ou um perdeu o emprego. Ou nasceu um filho e o dois-quartos ficou pequeno antes de existir. Eles querem o dinheiro de volta.

A incorporadora responde com uma planilha. Retém 50%. Tira a corretagem inteira. Diz que o resto só volta depois do habite-se. O casal acha que isso é golpe. Não é golpe. É lei. E é lei que muita gente assina sem ler, no meio do estande, com o corretor falando baixo e o quadro-resumo passando batido.

Deixa eu deixar uma coisa bem clara: patrimônio de afetação não é firula de cartório. É o regime em que o terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam separados do resto da empresa. A ideia, na Lei 4.591/64, arts. 31-A a 31-F, é proteger os outros compradores se a incorporadora quebrar. O legislador, em 2018, olhou para isso e disse: se o prédio está afetado, a pena de quem desiste pode ser maior. Até 50% do que você pagou. Está no art. 67-A, § 5º, com a redação da Lei 13.786/2018. A lei entrou em vigor na data da publicação — 28 de dezembro de 2018, art. 4º da própria 13.786.

É prazo que mata. E é regime que mata. Quem trata os dois como detalhe perde metade do que pagou e ainda espera o habite-se para ver o resto.

2. Desenvolvimento

2.1 O cenário: a vida mudou, o contrato não — e são duas portas

Deixa eu deixar uma coisa bem clara, porque muita gente confunde duas contas que não são a mesma.

Uma conta é: você quer sair. Cansou, não aguenta a parcela, o casamento acabou, o banco não aprovou o financiamento da chave. Culpa do adquirente, no jargão da lei. Aí entra o art. 67-A. A incorporadora devolve o que você pagou a ela, atualizado, mas tira, cumulativamente, a corretagem inteira e a pena convencional. Sem afetação, essa pena não pode passar de 25% da quantia paga. Com afetação, o § 5º admite até 50%.

A outra conta é: ela atrasou. Passou a data do contrato, passou a tolerância de 180 dias, e o prédio não entregou. Aí a lei inverte. O art. 43-A, § 1º, diz que o adquirente que não deu causa ao atraso pode resolver o contrato e receber a integralidade do que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias. Se ele resolve ficar e esperar, o § 2º manda pagar 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, pro rata die (o dia proporcional, não o mês cheio se o atraso foi de 10 dias).

Misturar as duas contas é o erro que eu mais vejo. Gente pedindo distrato por desistência e querendo receber como se a construtora tivesse atrasado. Gente pedindo resolução por atraso e aceitando retenção de 25%. São portas diferentes. A chave é quem deu causa.

E tem um detalhe de 2015 que ainda vale para o contrato antigo, de antes da Lei do Distrato. A Súmula 543 do STJ diz: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas é imediata — integral se a culpa é exclusiva do vendedor/construtor, parcial se foi o comprador quem deu causa. O texto oficial está no clipping da Segunda Seção, sessão de 26/8/2015, DJe de 31/8/2015. A Lei 13.786 não apagou a súmula. Ela disciplinou o contrato posterior. Contrato velho e contrato novo não se misturam.

2.2 Como ler o quadro-resumo (é aqui que o 50% mora)

Agora vamos ao osso. O art. 35-A manda o contrato de incorporação começar por um quadro. Não é enfeite. É o lugar onde o 50% tem que aparecer em destaque, não escondido na cláusula 47.

Vou te levar linha por linha, do jeito que eu faço no balcão quando o cliente chega com o contrato dobrado debaixo do braço:

Linha do quadro	O que a lei manda escrever	O que eu olho
I e II	Preço total e o que entra como entrada	Se a “entrada” está inchada com corretagem ou taxa que não é preço
III	Corretagem, forma de pagamento e quem recebe	Nome do beneficiário. Sem nome, a linha está incompleta
V	Índices de correção e, se tiver mais de um, o período de cada um	INCC na obra e outro índice depois da chave. Tem que estar escrito
VI	O que acontece se desfizer, com pena e prazo de devolução em negrito	É aqui que mora o 25% ou o 50%. Sem negrito, sem assinatura ao lado, a lei trava a efetivação
VIII	Os 7 dias do estande, com remissão ao CDC, art. 49	Se o contrato foi assinado no estande e essa linha some, o quadro está falho
XI	Número do memorial, matrícula e cartório	É com esse número que você pede a matrícula e procura a averbação da afetação
XII	Data final do habite-se e o que acontece se atrasar (art. 43-A)	Sem data, não existe tolerância de 180 dias para contar

Faltou informação? O § 1º do art. 35-A dá 30 dias para a incorporadora emendar. Não emendou, você tem justa causa para rescindir. Justa causa, aqui, quer dizer: a omissão vira motivo legal para você sair, sem entrar na conta de quem desistiu por capricho.

E o § 2º é o parágrafo que o estande mais esconde. As consequências do desfazimento só se efetivam se você assinou especificamente ao lado daquelas cláusulas, no molde do art. 54, § 4º, do CDC: destaque, leitura imediata. Rubrica no final do contrato não é a mesma coisa que assinatura junto da cláusula da pena. Eu já vi quadro com o 50% em corpo 8, cinza, no rodapé. Isso não é destaque. Isso é esconderijo.

2.3 A conta de quem desiste: corretagem, 25%, fruição, substituto

O art. 67-A é uma receita. Não é um percentual solto. A ordem é esta:

Soma o que você pagou diretamente ao incorporador. Não mistura o que foi para o corretor, o que foi para o banco, o que foi sinal de terceiro. A lei fala em quantias pagas “diretamente ao incorporador”.
Atualiza pelo índice do contrato. O mesmo índice das parcelas do preço.
Tira, cumulativamente, duas coisas: a corretagem inteira (inciso I) e a pena convencional de até 25% da quantia paga (inciso II). Cumulativamente quer dizer as duas, não uma ou outra.
Se você já estava na unidade, ainda responde por IPTU, condomínio e fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º). Fruição é o aluguel implícito do tempo em que você usou o imóvel.
Os descontos não podem passar do que você pagou, salvo a fruição (§ 4º). A incorporadora não te cobra a diferença se a conta dela estourar — exceto essa fruição.

Para exigir a pena, ela não precisa provar prejuízo (§ 1º). Isso é o oposto do que muita gente espera. “Mas eles revendem e lucram” não apaga a pena. Pode entrar em outra conversa, no caso concreto. Não apaga o parágrafo.

Tem uma saída que o estande quase nunca oferece: o comprador substituto. O § 9º diz que a cláusula penal não incide se você achar alguém que entre no seu lugar, com anuência da incorporadora e aprovação de cadastro e capacidade financeira. Anuência não é capricho gratuito — a lei exige. Mas também não é recusa eterna sem motivo. Se você tem um substituto de verdade, põe no papel e protocola.

E o § 13 é a armadilha do distrato administrativo. As partes podem, de comum acordo, definir condições diferentes das da lei. “Diferente” pode ser pior. Pode ser melhor. O que não pode é você assinar a planilha da incorporadora no impulso, achando que é o único caminho. Não é.

Repara na palavra “até”. 25% e 50% são teto. Não são alíquota obrigatória. A lei autoriza estabelecer até aquele limite. Quem te vender a frase “a lei manda reter 50%” está mentindo. Quem te vender a frase “o juiz sempre corta para 20%” também. O que eu tenho na mão é o texto. O caso concreto é o caso concreto.

2.4 O pulo do 50%: afetação averbada, não afetação de folheto

O § 5º do art. 67-A é o parágrafo que muda a conta. Duas coisas acontecem juntas quando a incorporação está no regime do patrimônio de afetação:

a pena do inciso II pode ser estabelecida até 50% da quantia paga;
a restituição do remanescente fica para no máximo 30 dias depois do habite-se (ou documento equivalente da prefeitura).

Sem afetação, o § 6º manda pagar o remanescente em parcela única, 180 dias depois do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o § 7º antecipa: 30 dias da revenda, atualizado pelo índice do contrato (§ 8º).

Agora o ponto que eu não abro mão: afetação se constitui por averbação no Registro de Imóveis. Art. 31-B. “A qualquer tempo”, diz a lei. Termo firmado pelo incorporador e, se for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Se o contrato fala em afetação e a matrícula não tem averbação, isso é fato. Fato se prova. Não se discute no escuro.

Como eu peço isso, na prática:

Abre o quadro-resumo, linha XI. Anota matrícula, cartório e número do memorial.
Pede a matrícula atualizada no cartório (ou pelo e-protocolo do estado, se tiver). Não aceita cópia velha do estande.
Procura averbação de patrimônio de afetação. O nome pode variar um pouco no texto do oficial, mas o conteúdo é o termo do art. 31-B.
Se não achar, anota. 50% sem averbação é conversa. A lei amarra o teto maior ao regime dos arts. 31-A a 31-F, e o 31-B diz quando esse regime se considera constituído.

Por que o legislador subiu o teto? Porque o dinheiro daquele prédio está afetado à obra. Quem sai espera a obra terminar, para o caixa dos outros compradores não furar. É proteção do grupo. O preço dessa proteção, no distrato por culpa de quem compra, é um teto mais alto e um prazo mais longo. Até 50%. Até o habite-se.

Uma conta de balcão, com número redondo, só para você sentir o peso. Você pagou R$ 200 mil à incorporadora e R$ 12 mil de corretagem. Desistiu. Contrato de 2022, prédio afetado, cláusula de 50% assinada no quadro-resumo. A lei autoriza a incorporadora a ficar com R$ 12 mil de corretagem e até R$ 100 mil de pena. Sobram R$ 100 mil. Esses R$ 100 mil não caem na sua conta na semana que vem. Caem até 30 dias depois do habite-se, salvo revenda. Se o habite-se é em 2028, você financiou a obra dos outros com o seu dinheiro por mais dois anos. É prazo que mata.

2.5 Os 7 dias do estande: o único momento em que a lei devolve tudo

O § 10 do art. 67-A é o pedaço que quase ninguém usa. Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede: 7 dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive corretagem. O CDC, art. 49, já dizia a mesma coisa para contratação fora do estabelecimento: 7 dias, e o que pagou volta na hora, atualizado.

O § 11 fecha a porta da desculpa. Quem tem que provar o arrependimento tempestivo é você. Carta registrada, com aviso de recebimento. Data da postagem, não data em que a incorporadora abriu o envelope. Se você assinou no estande no sábado, a carta tem que ir embora até o sábado seguinte.

Passou, o § 12 manda observar a irretratabilidade do contrato de incorporação, na linha do art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64. Irretratável, aqui, quer dizer: você não desiste mais no balcão da incorporadora como se fosse troca de sapato. Desiste na forma da lei, pagando a conta do art. 67-A.

O passo a passo que eu passo no telefone, quando ainda dá tempo:

Não discute no WhatsApp do corretor. Discute no papel.
Escreve uma carta curta: identifica o contrato, a unidade, a data da assinatura, e diz que está exercendo o direito de arrependimento do art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/64 e do [art. 49 do CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm#art49).
Manda pelos Correios, carta registrada com AR, para o endereço da incorporadora que está no contrato — e, se puder, para o endereço do estande também.
Guarda o comprovante de postagem. É a data que a lei olha.
Não assina “termo de desistência” do estande no lugar da carta. O estande adora trocar o seu direito por um papel deles.

2.6 Os quatro relógios, num quadro só

Agora o relógio. É aqui que o casal do balcão se ferra sem perceber. Vou montar num quadro, que grava melhor:

Situação	O que a lei autoriza reter	Quando o resto volta	Base
7 dias do estande	Nada. Devolve inclusive corretagem	Na hora do arrependimento	Art. 67-A, § 10; CDC, art. 49
Você desiste, sem afetação, contrato pós-2018	Corretagem + até 25%	180 dias do desfazimento	Art. 67-A, II e § 6º
Você desiste, com afetação, contrato pós-2018	Corretagem + até 50%	30 dias após o habite-se	Art. 67-A, § 5º
A unidade é revendida antes do prazo	O mesmo da linha acima	30 dias da revenda	Art. 67-A, §§ 7º e 8º
Ela atrasou além de 180 dias e você resolve	Nada. Devolve tudo + multa do contrato	60 dias da resolução	Art. 43-A, § 1º
Ela atrasou e você fica	—	1% ao mês do que você pagou, na entrega, pro rata die	Art. 43-A, § 2º
Contrato assinado antes de 28/12/2018	Parcial se você deu causa; nada se ela deu	Imediata	Súmula 543/STJ

Primeiro relógio: os 7 dias. Improrrogáveis. Data da postagem. Perdeu essa janela, acabou o arrependimento gratuito.

Segundo relógio: a tolerância de 180 dias. O art. 43-A só vale se a cláusula foi pactuada de forma expressa, clara e destacada. Sem isso, a data do contrato é a data. Com isso, a incorporadora tem 180 dias corridos a mais, e nesse período você não resolve e ela não paga penalidade. Passou dos 180, aí sim. Eu já escrevi o detalhe do atraso em julho, no texto da obra atrasada. A conta de hoje é outra, mas o relógio é o mesmo: marca a data de entrega, soma 180, e não aceita “previsão” solta no material de venda.

Terceiro relógio: a devolução. Sem afetação, 180 dias depois do distrato. Com afetação, 30 dias depois do habite-se. Habite-se de prédio que atrasou dois anos é espera de dois anos para ver o seu próprio dinheiro. É isso que o § 5º faz. Não é o juiz inventando. É o legislador dizendo que o dinheiro daquele prédio está afetado à obra, e quem saiu espera a obra terminar.

Quarto relógio: o contrato antigo. Se você assinou antes de 28/12/2018, a Lei do Distrato não entra no automático. A Súmula 543 manda restituição imediata. Integral se a construtora deu causa. Parcial se você deu. O percentual da parcela, nesse mundo antigo, o juiz é quem calibra. Não inventa alíquota quem está do lado de cá da mesa.

2.7 Quando quem atrasou foi a construtora

A conta muda de lado. E o art. 43-A, § 3º, veta somar a multa da resolução com a multa da mora. Escolhe a porta: resolve e pede tudo de volta em 60 dias, com a multa do contrato; ou fica e pede o 1% ao mês na entrega. Os dois juntos, a lei não deixa.

Aqui eu sou chato de propósito. Sem ementa inventada. Sem URL de busca genérica. O que eu cito de tribunal é notícia oficial do próprio STJ, ou o enunciado da súmula.

A reportagem oficial do STJ de 15/10/2025 junta o histórico do atraso na planta: indenização, multa, o que o comprador pode fazer. É o portal do tribunal, não recorte de blog.

A notícia oficial de 9/4/2024 faz o corte fino: se você pede a rescisão por causa do atraso, os lucros cessantes (o aluguel que você deixou de ganhar, ou o que pagou de aluguel enquanto esperava) deixam de ser presumidos. A Quarta Turma distinguiu quem espera o imóvel de quem desfaz o negócio. Quem fica, o prejuízo do uso é presumido. Quem resolve, tem que provar.

A notícia oficial de 2/3/2023 explica a cumulação com a cláusula penal: se a multa do contrato já equivale a um aluguel, em regra ela absorve os lucros cessantes; se a multa é menor, a Terceira Turma admitiu cobrar o locativo.

E a notícia oficial de 26/8/2025 traz o que a Segunda Seção fechou em repetitivo (Tema 1.099): quando a resolução é por atraso da construtora/incorporadora, o prazo para pedir de volta a corretagem é de dez anos, contado da ciência da recusa. É tese de repetitivo, não recorte de Turma.

Isso é o que o papel oficial aguenta. O resto é chute. Eu não vou colocar número de recurso, ementa e URL de inteiro teor que eu não conferi no SCON do STJ.

2.8 Contrato antigo e contrato novo: não misture

Vou deixar isso num quadro, porque é a confusão que mais gera planilha errada:

	Assinou antes de 28/12/2018	Assinou a partir de 28/12/2018
Lei que manda	CDC + Súmula 543/STJ	Lei 4.591/64 com os arts. 35-A, 43-A e 67-A (Lei 13.786/2018)
Quando o dinheiro volta	Imediato	180 dias, ou 30 dias após o habite-se se houver afetação
Quanto fica com ela, se você deu causa	Parcial — o juiz calibra. A súmula não fixa percentual	Corretagem + até 25%, ou até 50% com afetação
Se ela deu causa	Devolução integral e imediata (Súmula 543)	Art. 43-A: tudo de volta em 60 dias + multa, ou 1% ao mês se você ficar
Quadro-resumo obrigatório	Não era o art. 35-A (ele ainda não existia)	Sim. Sem ele, 30 dias para emendar; sem emenda, justa causa

A Lei 13.786, art. 4º, entra em vigor na data da publicação. Publicação no DOU: 28 de dezembro de 2018. Eu não vou inventar tese de direito intertemporal além disso. O que eu digo no balcão é o óbvio: artigo que não existia no dia da assinatura não é o primeiro lugar para ler o contrato. A súmula de 2015 é.

2.9 Os erros que custam a metade do que você pagou

Vou listar os que eu vejo no balcão. Sem teoria.

Erro número um: assinar o quadro-resumo sem ler a linha da afetação e a linha da pena. O 50% não mora no folheto. Mora no art. 35-A, VI, e na assinatura específica do art. 35-A, § 2º. Se está lá, destacado, e você rubricou ao lado, a conversa ficou muito mais difícil.

Erro número dois: perder os 7 dias. É o único momento em que a lei manda devolver tudo, inclusive corretagem, sem discussão de 25 ou 50. Carta com AR. Data da postagem. Depois disso, você entra no art. 67-A.

Erro número três: tratar contrato de 2017 com a Lei de 2018. A Lei do Distrato não é máquina do tempo. Contrato antigo: Súmula 543, restituição imediata, percentual a calibrar. Contrato novo: tetos de 25 e 50, prazos de 180 dias ou habite-se. Misturar os dois é perder a peça.

Erro número quatro: pedir as duas portas ao mesmo tempo, sem escolher. Ou você desiste e discute retenção. Ou ela atrasou e você resolve, pedindo tudo de volta em 60 dias, ou fica e pede o 1% ao mês. O art. 43-A, § 3º, veta somar a multa da resolução com a multa da mora. Escolhe a porta.

Erro número cinco: achar que “o juiz sempre corta”. Tinha uma época em que 10%, 15%, 20% era o chão da conversa de corredor. A lei de 2018 pôs teto. Teto não é tarifa, e caso concreto ainda existe. O que não existe mais é a conversa automática. Eu não vou fabricar acórdão para os dois lados.

Erro número seis: esquecer de olhar a matrícula. Patrimônio de afetação se constitui por averbação (art. 31-B). Se o contrato fala em afetação e a matrícula não tem averbação, isso é fato. Fato se prova.

Erro número sete: assinar o distrato administrativo no impulso. O § 13 do art. 67-A deixa as partes combinarem condições diferentes. Diferente pode ser “eu te devolvo em 30 dias e você abre mão de discutir o 50%”. Pode ser “você aceita 10% e espera o habite-se mesmo assim”. Lê o papel. Leva para o advogado antes de rubricar.

Erro número oito: esquecer o comprador substituto. O § 9º tira a cláusula penal se você achar quem entre no seu lugar, com anuência e cadastro aprovado. É trabalho. Às vezes vale mais do que brigar o percentual.

Erro número nove: aceitar planilha sem artigo. “Política da empresa” não é lei. Peça o artigo, o parágrafo e a averbação. 50% sem afetação averbada é conversa. 50% com afetação e cláusula expressa é o que a lei autoriza.

Erro número dez: contar o 1% do atraso sobre o valor do imóvel, e não sobre o que você pagou. O art. 43-A, § 2º, é claro: 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês, pro rata die. Dez dias não são um mês. E a base não é o preço de capa do decorado.

Tem uma página no site com a conta da planta e a prateleira do tema: douglasvilar.com.br/imoveis-na-planta/. O texto de julho, sobre a obra atrasada, é o irmão deste: Comprou na planta e a obra atrasou?. Aqui fica o distrato de quem sai. Lá fica o atraso de quem espera.

3. Conclusão

A Lei do Distrato não foi escrita para o casal do estande dormir tranquilo. Foi escrita para o prédio terminar. O patrimônio de afetação existe para o dinheiro daquele empreendimento não sumir na falência da incorporadora. O preço dessa proteção, no distrato por culpa de quem compra, é um teto mais alto e um prazo mais longo. Até 50%. Até o habite-se.

A zona cinzenta que eu preciso ser honesto sobre: o “até” do § 5º. Teto não é tarifa. O legislador autorizou estabelecer até 50%. O que o juiz faz no caso concreto, com CDC, com boa-fé, com prova de excesso, eu não vou antecipar com ementa que eu não conferi. Posso vender a lei, o enunciado da Súmula 543 para o contrato antigo, as notícias oficiais do STJ sobre atraso, e o dever de ler o quadro-resumo antes de assinar. Certeza de percentual, não.

Te deixo um checklist de quem já viu isso dar certo e dar errado:

Se assinou no estande e ainda está na primeira semana, saia agora. Carta com AR. Art. 67-A, § 10. É a única saída que devolve corretagem.
Abra o quadro-resumo e a matrícula. Tem afetação averbada? A pena está destacada? Você rubricou ao lado? Isso decide 25 ou 50, 180 dias ou habite-se.
Separe as duas portas. Você desistiu ou ela atrasou? Art. 67-A não é art. 43-A. Pedir os dois como se fossem um só é o jeito mais rápido de o juiz escolher o pior para você.
Marque a data de entrega + 180 dias. Sem cláusula clara e destacada, a tolerância nem começa. Com cláusula, o atraso de verdade começa no dia 181.
Contrato antigo é Súmula 543. Restituição imediata. Não deixe a incorporadora aplicar 2018 em cima de 2016.
Não aceite planilha sem lei. Peça o artigo, o parágrafo e a averbação.
Procure advogado antes de assinar o distrato administrativo. O § 13 deixa as partes combinarem diferente. Diferente pode ser pior.
Se tiver substituto, use o § 9º. Anuência e cadastro. A pena some. O contrato continua com outra pessoa.

Vou te deixar com a frase que eu mais repito nessas conversas: o apartamento na planta você comprou com o salário de vários anos; o distrato mal feito devolve metade e ainda te faz esperar o habite-se. É prazo que mata. Lê o quadro. Olha a matrícula. Não deixa o estande decidir no seu lugar.

Referências

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 17 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm. Acesso em: 17 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 17 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em: 17 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023. Art. 22 (redação vigente do art. 31-A, § 3º, da Lei 4.591/64). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14620.htm. Acesso em: 17 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula n. 543. Segunda Seção, sessão de 26 de agosto de 2015, DJe de 31 de agosto de 2015. Disponível em: https://www.stj.jus.br/internet_docs/biblioteca/clippinglegislacao/Sumula_543_544_2015_Segunda_Secao.pdf. Acesso em: 17 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Atraso na entrega do imóvel: o entendimento do STJ e as formas de se proteger. Notícia de 15/10/2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/15102025-Atraso-na-entrega-do-imovel-o-entendimento-do-STJ-e-as-formas-de-se-proteger.aspx. Acesso em: 17 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Lucros cessantes não são presumidos quando comprador de imóvel pede rescisão do contrato por atraso. Notícia de 9/4/2024. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/09042024-Lucros-cessantes-nao-sao-presumidos-quando-comprador-de-imovel-pede-rescisao-do-contrato-por-atraso.aspx. Acesso em: 17 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel não depende da exigência de multa contratual menor. Notícia de 2/3/2023. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/02032023-Cobranca-de-lucros-cessantes-por-atraso-na-entrega-de-imovel-nao-depende-da-exigencia-de-multa-contratual-menor.aspx. Acesso em: 17 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Prazo para pedir restituição de corretagem por atraso na entrega do imóvel é de dez anos, define Segunda Seção. Notícia de 26/8/2025 (Tema 1.099). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/26082025-Prazo-para-pedir-restituicao-de-corretagem-por-atraso-na-entrega-do-imovel-e-de-dez-anos--define-Segunda-Secao.aspx. Acesso em: 17 ago. 2026.

Glossário

Patrimônio de afetação: regime em que o terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam separados do resto da incorporadora, para a obra terminar mesmo se a empresa quebrar (Lei 4.591/64, arts. 31-A a 31-F). Constitui-se por averbação na matrícula (art. 31-B).

Lei do Distrato: apelido da Lei 13.786/2018, que enfiou na Lei 4.591/64 o quadro-resumo (art. 35-A), a tolerância de 180 dias (art. 43-A) e os tetos de 25% e 50% (art. 67-A).

Pena convencional: a multa combinada no contrato para o caso de alguém descumprir. No distrato do adquirente, a lei limita essa pena a 25% ou, com afetação, a 50% do que foi pago.

Habite-se: auto de conclusão da obra, o papel da prefeitura dizendo que o prédio pode ser habitado. No regime de afetação, é o marco que dispara o prazo de 30 dias para devolver o remanescente.

Quadro-resumo: a primeira página obrigatória do contrato de incorporação, com preço, corretagem, índices, penas e a data do habite-se (art. 35-A).

Pro rata die: conta pelo dia, não pelo mês cheio. Dez dias de atraso não são um mês de 1%.

Irretratável: depois dos 7 dias do estande, o contrato de incorporação não se desfaz no balcão como troca de mercadoria. Desfaz na forma da lei, pagando a conta do art. 67-A.

Comprador substituto: quem entra no seu lugar no contrato, com anuência da incorporadora e cadastro aprovado. Se isso acontece, a cláusula penal não incide (art. 67-A, § 9º).

Lucros cessantes: o que você deixou de ganhar — ou o aluguel que pagou — enquanto a obra atrasava. O STJ, em notícia oficial de 2024, distinguiu quem espera o imóvel (presumidos) de quem pede a rescisão (precisa provar).

Como citar

VILAR, Douglas. Distrato na planta: metade do que você pagou pode ficar com a incorporadora (e o prazo que mata o seu dinheiro). douglasvilar.com.br, 17 ago. 2026. Disponível em: https://douglasvilar.com.br/artigos/posts/2026-08-17_imovel-na-planta-retencao-50-afetacao-distrato.html. Acesso em: [data de acesso].

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