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Douglas Vilar Advogado · OAB/PR 47.278 · Direito Imobiliário & IA 1 de agosto de 2026 · 🌐 Público · joaopest-2026-08-01-001

Due diligence imobiliária: 7 passos para compra segura

Como identificar riscos legais, financeiros e documentais antes de assinar a escritura

RESUMO

A aquisição de imóvel representa, para a maioria dos brasileiros, a maior transação patrimonial de toda a vida. Apesar disso, é comum que compradores — pessoas físicas e jurídicas — avancem para a assinatura da escritura sem percorrer o conjunto mínimo de verificações jurídicas, documentais e financeiras que a prudência e o ordenamento jurídico brasileiro recomendam. O resultado, em muitos casos, é a descoberta tardia de hipotecas ocultas, penhoras judiciais, ações reais ou pessoais capazes de afetar o imóvel, irregularidades urbanísticas ou vícios construtivos que transformam o sonho da propriedade em litígio prolongado. Este artigo examina o processo de due diligence imobiliária como metodologia estruturada de gestão de risco pré-contratual, organizada em sete etapas sequenciais: (1) análise da matrícula e cadeia dominial; (2) certidões do vendedor pessoa física ou jurídica; (3) situação fiscal e tributária do imóvel; (4) regularidade urbanística e ambiental; (5) verificação de vícios construtivos e laudos técnicos; (6) análise contratual e cláusulas de risco; e (7) checagem de conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) no tratamento de dados das partes. A análise apoia-se no Código Civil de 2002, na Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n.º 6.766/1979), na Lei n.º 13.097/2015 (princípio da concentração dos atos na matrícula) e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, apresentam-se sete recomendações práticas para advogados, incorporadores e compradores que desejam reduzir substancialmente a exposição a riscos evitáveis.

Palavras-chave: due diligence imobiliária; compra segura de imóvel; matrícula do imóvel; certidões negativas; risco jurídico imobiliário.

ABSTRACT

The acquisition of real property represents, for most Brazilians, the largest patrimonial transaction of their lives. Nevertheless, it is common for buyers — individuals and legal entities alike — to proceed to the signing of the public deed without completing the minimum set of legal, documentary, and financial verifications recommended by prudence and Brazilian law. The result, in many cases, is the belated discovery of hidden mortgages, judicial liens, real or personal actions capable of affecting the property, urban irregularities, or construction defects that transform the dream of ownership into prolonged litigation. This article examines the real estate due diligence process as a structured pre-contractual risk management methodology, organized into seven sequential steps: (1) analysis of the property registration and chain of title; (2) certificates regarding the seller, whether an individual or legal entity; (3) fiscal and tax status of the property; (4) urban and environmental regularity; (5) verification of construction defects and technical reports; (6) contractual analysis and risk clauses; and (7) compliance with the General Data Protection Law (LGPD) in the handling of the parties' personal data. The analysis draws on the Civil Code of 2002, the Public Records Law (Law No. 6,015/1973), the Urban Land Subdivision Law (Law No. 6,766/1979), Law No. 13,097/2015 (principle of concentration of acts in the property registration), and the jurisprudence of the Superior Court of Justice. The article concludes with seven practical recommendations for lawyers, developers, and buyers seeking to substantially reduce exposure to avoidable risks.

Keywords: real estate due diligence; safe property purchase; property title search; negative certificates; real estate legal risk.

QUADRO SINÓPTICO

Dimensão	Síntese
O quê	Metodologia de due diligence imobiliária em 7 etapas para identificar riscos jurídicos, financeiros e documentais antes da escritura
Quem	Compradores pessoa física e jurídica, advogados imobiliários, incorporadores, gestores de risco, corretores de imóveis
Quando	Aplicável a qualquer transação imobiliária; especialmente relevante após a Lei n.º 13.097/2015, que consolidou o princípio da concentração dos atos na matrícula
Onde	Território nacional; jurisdição dos Cartórios de Registro de Imóveis competentes por circunscrição; Justiça Estadual e Federal conforme a natureza do litígio
Por quê	Falhas em due diligence expõem o comprador a evicção, penhoras ocultas, nulidades contratuais, passivos ambientais e trabalhistas, e litígios de duração imprevisível
Status	Vigente; quadro normativo estável; tendência de digitalização das certidões via CNJ e cartórios extrajudiciais

Pontos de atenção:

A Lei n.º 13.097/2015 criou o princípio da concentração dos atos na matrícula, mas sua aplicação ainda gera controvérsia quanto a ônus não registráveis (ex.: créditos trabalhistas e tributários sem penhora averbada).
A LGPD impõe obrigações ao advogado e ao comprador no tratamento de dados pessoais do vendedor coletados durante a due diligence — zona cinzenta ainda pouco explorada pela doutrina e pela jurisprudência.
A digitalização dos registros imobiliários avança de forma desigual entre estados, criando assimetria de acesso à informação que pode prejudicar compradores em municípios com cartórios menos estruturados.

1. INTRODUÇÃO

Examina-se, neste artigo, o processo de due diligence imobiliária — conjunto estruturado de diligências jurídicas, documentais e técnicas realizadas antes da celebração do negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Trata-se de prática consolidada no direito comparado e crescentemente reconhecida no Brasil como etapa indispensável de qualquer transação imobiliária relevante. O Código Civil de 2002 Planalto, em seus artigos 422 e 1.245, impõe às partes os deveres de boa-fé objetiva e de diligência na transferência da propriedade imóvel, enquanto a Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973) Planalto estrutura o sistema de publicidade registral que torna possível — e exigível — a verificação da situação jurídica do bem antes da aquisição.

O problema jurídico central que este artigo enfrenta é a assimetria informacional entre vendedor e comprador nas transações imobiliárias brasileiras. O vendedor conhece o histórico do imóvel; o comprador, em regra, não. Essa assimetria é agravada pela fragmentação das informações relevantes entre diferentes órgãos — cartórios de registro, receitas federal e estadual, prefeituras, tribunais, juntas comerciais —, o que torna a due diligence um exercício de consolidação ativa de dados dispersos. A Lei n.º 13.097/2015 Planalto avançou ao consagrar o princípio da concentração dos atos na matrícula, mas não eliminou a necessidade de verificações externas ao registro imobiliário, especialmente quanto a passivos fiscais, trabalhistas e ambientais do vendedor que ainda não tenham sido objeto de penhora averbada.

A seção 2.1 examina a análise da matrícula e da cadeia dominial como ponto de partida obrigatório da due diligence; a seção 2.2 analisa as certidões do vendedor — pessoa física e jurídica — e os riscos associados a cada categoria; a seção 2.3 aborda a situação fiscal e tributária do imóvel, com ênfase no IPTU, no ITR e no ITBI; a seção 2.4 trata da regularidade urbanística, ambiental e construtiva, incluindo a interface com o Código Florestal e a legislação municipal de uso do solo; a seção 2.5 discute a análise contratual, as cláusulas de risco mais frequentes e a conformidade com a LGPD no tratamento de dados das partes. A conclusão reúne sete recomendações práticas para advogados que assessoram compradores e incorporadores em transações imobiliárias de qualquer porte.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1 Matrícula e cadeia dominial: o ponto de partida inegociável

A matrícula do imóvel é o documento central de qualquer due diligence imobiliária. Trata-se do registro individualizado, mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, que concentra o histórico jurídico do bem: sua descrição física, os titulares do domínio ao longo do tempo, os ônus reais constituídos (hipotecas, servidões, usufrutos, penhoras), as restrições administrativas averbadas e os atos de transmissão anteriores. A Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973) Planalto, em seus artigos 176 e seguintes, define o conteúdo obrigatório da matrícula e os princípios que regem o sistema registral brasileiro — publicidade, especialidade, continuidade, prioridade e legalidade.

Cumpre observar que a análise da matrícula não se limita à leitura do documento mais recente. A due diligence exige o exame da cadeia dominial completa, em regra pelos últimos vinte anos — prazo tradicionalmente adotado pela praxe registral e notarial como margem prudencial superior ao prazo da usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil de 2002 Planalto, segundo o qual "aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé", prazo esse reduzido a dez anos quando o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo no imóvel (art. 1.238, parágrafo único). Esse exame permite identificar eventuais irregularidades na cadeia de transmissões anteriores: vendas realizadas por quem não era proprietário, transmissões sem outorga conjugal quando exigida, partilhas judiciais não averbadas, ou imóveis oriundos de inventários ainda não encerrados. Cada um desses vícios pode comprometer a validade do negócio atual ou gerar litígios futuros com terceiros que se afirmem titulares de direito sobre o bem.

Note-se que a Lei n.º 13.097/2015 Planalto, ao introduzir o princípio da concentração dos atos na matrícula, estabeleceu, em seu art. 54, que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes não registrados ou averbados na matrícula — ressalvadas as hipóteses taxativamente elencadas nos incisos I a IV do próprio artigo (citação de ações reais ou reipersecutórias, constrição judicial, restrições administrativas e ações capazes de reduzir o proprietário à insolvência). Cabe registrar que a execução fiscal segue disciplina própria: o Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (REsp 1.141.990/PR, Primeira Seção), afastou a aplicação da Súmula 375/STJ às execuções fiscais, de modo que a alienação de imóvel após a inscrição do débito em dívida ativa pode configurar fraude à execução independentemente de prova de má-fé do adquirente. Esse princípio representa avanço significativo para a segurança jurídica das transações, mas não dispensa a verificação das certidões externas ao registro, conforme se examinará na seção 2.2.

Para advogados que assessoram compradores, a recomendação prática é solicitar a certidão de inteiro teor da matrícula — e não apenas a certidão de ônus reais — diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A certidão de inteiro teor reproduz todos os atos registrados e averbados desde a abertura da matrícula, permitindo o exame completo da cadeia dominial. O CNJ mantém o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), instituído pelo Provimento n.º 47/2015 da Corregedoria Nacional de Justiça, que permite a solicitação e o recebimento de certidões em formato digital, com validade jurídica equivalente à certidão física, junto aos cartórios de registro de imóveis integrados — reduzindo o tempo e o custo da diligência.

2.2 Certidões do vendedor: pessoa física e jurídica

A análise da matrícula revela a situação jurídica do imóvel, mas não a situação jurídica do vendedor. Trata-se de distinção fundamental: um imóvel pode estar formalmente livre de ônus no registro e, ainda assim, ser objeto de constrição judicial futura se o vendedor for réu em ação de execução cujo valor supere seu patrimônio remanescente após a venda. Nos termos da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" — entendimento consolidado pela Corte Especial em sede de recurso repetitivo (REsp 956.943/PR, Tema 243). A Terceira Turma do STJ já teve oportunidade de esclarecer que, não havendo registro da constrição na matrícula, cabe ao credor comprovar que o adquirente tinha ciência da demanda capaz de levar o alienante à insolvência, o que reforça a importância de a due diligence apurar não apenas a matrícula, mas também a situação jurídica do vendedor. Por essa razão, a due diligence deve incluir, obrigatoriamente, a pesquisa de certidões do vendedor.

O conjunto mínimo de certidões a ser obtido varia conforme a natureza do vendedor:

Certidão	Vendedor PF	Vendedor PJ	Órgão emissor
Certidões de ações cíveis (estadual e federal)	✅ Obrigatória	✅ Obrigatória	Tribunais de Justiça / TRFs
Certidões de execuções fiscais (federal, estadual, municipal)	✅ Obrigatória	✅ Obrigatória	PGFNs / PGEs / PGMs
Certidão de débitos relativos a tributos federais (CND/CPEND)	✅ Obrigatória	✅ Obrigatória	Receita Federal
Certidão de falência e recuperação judicial	—	✅ Obrigatória	Juntas Comerciais / TJs
Certidão de protestos	✅ Recomendada	✅ Recomendada	Cartórios de Protesto
Certidão de antecedentes criminais (crimes contra o patrimônio)	✅ Recomendada	—	TJs / Polícia Federal
Certidão de regularidade do FGTS	—	✅ Obrigatória (construtoras)	Caixa Econômica Federal
Certidão de regularidade perante o INSS (CND Previdenciária)	—	✅ Obrigatória	Receita Federal / INSS

Cabe ressaltar que a obtenção de certidões de ações cíveis deve abranger não apenas o domicílio atual do vendedor, mas também os domicílios anteriores relevantes e o foro de situação do imóvel — pois ações reais imobiliárias tramitam, em regra, no foro da situação do bem, conforme o art. 47 do Código de Processo Civil de 2015 Planalto. Para vendedores pessoa jurídica, a pesquisa deve abranger também os sócios administradores, especialmente quando a empresa for de pequeno porte ou sociedade limitada com histórico de desconsideração da personalidade jurídica em execuções fiscais.

Diferentemente do que ocorre em jurisdições de common law, onde o title insurance substitui parcialmente a pesquisa de certidões, o sistema brasileiro não conta com seguro de título amplamente difundido — embora o produto exista e esteja em expansão. Na ausência de seguro de título, a due diligence de certidões é o único mecanismo disponível para o comprador verificar a situação jurídica do vendedor antes da transferência. Para advogados que assessoram compradores em transações de alto valor, a recomendação do escritório Douglas Vilar é que o prazo de obtenção e análise das certidões seja expressamente previsto no compromisso de compra e venda como condição suspensiva da obrigação de pagar o preço — protegendo o comprador caso certidões desfavoráveis sejam identificadas após a assinatura do instrumento preliminar.

2.3 Situação fiscal e tributária do imóvel

A regularidade fiscal do imóvel é dimensão frequentemente subestimada em due diligences conduzidas sem assessoria jurídica especializada. Trata-se, contudo, de área de risco significativo: débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) constituem ônus propter rem — isto é, obrigações que acompanham o bem independentemente de quem seja o proprietário —, de modo que o comprador que adquire imóvel com IPTU em atraso assume, em regra, a responsabilidade pelo débito, por força da sub-rogação prevista no Código Tributário Nacional (Lei n.º 5.172/1966).

"Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço."

— Código Tributário Nacional (Lei n.º 5.172/1966), art. 130

Note-se que a verificação fiscal do imóvel deve abranger três tributos distintos com regimes jurídicos diferentes: o IPTU (municipal, incidente sobre imóveis urbanos), o ITR — Imposto Territorial Rural (federal, incidente sobre imóveis rurais, administrado pela Receita Federal) — e o ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (municipal, incidente sobre a transmissão onerosa inter vivos). O ITBI, embora seja tributo do comprador, deve ser verificado quanto à alíquota e à base de cálculo praticada pelo município antes da assinatura do contrato, pois representa custo relevante da transação e a alíquota varia conforme a legislação de cada município, cabendo ao advogado consultá-la junto à prefeitura de situação do imóvel antes de orçar o custo total da operação.

A due diligence fiscal deve incluir ainda a verificação de eventuais débitos de condomínio — que, à semelhança do IPTU, têm natureza propter rem e acompanham o imóvel na transmissão, conforme o art. 1.345 do Código Civil de 2002 Planalto. Para imóveis em condomínio edilício, recomenda-se a obtenção de declaração do síndico ou da administradora, acompanhada de extrato das atas das últimas assembleias, para identificar eventuais obras aprovadas e não pagas ou cotas extraordinárias em aberto. Para advogados que assessoram compradores, cumpre observar que a cláusula contratual que atribui ao vendedor a responsabilidade pelos débitos anteriores à data da escritura tem eficácia apenas entre as partes — não vincula o Fisco municipal nem o condomínio, que podem cobrar o comprador e deixar a ele a ação regressiva contra o vendedor.

2.4 Regularidade urbanística, ambiental e construtiva

A regularidade urbanística do imóvel é verificada junto à prefeitura do município de situação do bem e abrange, no mínimo: (a) a conformidade do uso do imóvel com o zoneamento municipal estabelecido pelo Plano Diretor; (b) a existência de Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) para edificações; (c) a regularidade das plantas e memoriais descritivos junto ao Cadastro Técnico Municipal; e (d) a ausência de notificações ou autos de infração urbanística em aberto. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n.º 6.766/1979) Planalto estabelece as condições mínimas para o parcelamento e a regularização de lotes urbanos, sendo especialmente relevante para a aquisição de terrenos em loteamentos — onde a ausência de aprovação municipal do projeto pode comprometer a possibilidade de construção futura.

Para imóveis rurais ou situados em áreas de transição urbano-rural, a due diligence ambiental é etapa obrigatória. O Código Florestal (Lei n.º 12.651/2012) Planalto impõe restrições de uso sobre Áreas de Preservação Permanente (APPs) e Reserva Legal, e o descumprimento dessas restrições gera passivo ambiental que acompanha o imóvel — não o proprietário infrator. O Cadastro Ambiental Rural (CAR), mantido pelo Serviço Florestal Brasileiro, é o instrumento de verificação da situação ambiental de imóveis rurais e deve ser consultado em toda due diligence que envolva propriedade rural ou imóvel com área de vegetação nativa relevante.

Cabe ressaltar que a regularidade construtiva — distinta da regularidade urbanística — é verificada por meio de laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado junto ao CREA ou ao CAU. Esse laudo deve identificar vícios aparentes e, quando possível, vícios ocultos que possam comprometer a segurança ou a habitabilidade da edificação. O Código Civil de 2002 Planalto, em seus artigos 441 a 446, disciplina os vícios redibitórios — defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ao uso ou lhe diminuem o valor —, estabelecendo prazo decadencial de um ano para imóveis (art. 445, § 1.º). A obtenção de laudo técnico antes da assinatura da escritura é, portanto, não apenas recomendação de prudência, mas instrumento de preservação do direito do comprador de redibir o contrato ou exigir abatimento do preço dentro do prazo legal.

Para advogados que assessoram incorporadores, note-se que a due diligence urbanística e ambiental do terreno é etapa anterior ao lançamento do empreendimento — e sua omissão pode gerar responsabilidade civil e administrativa perante os adquirentes de unidades autônomas, além de inviabilizar o registro do memorial de incorporação exigido pela Lei n.º 4.591/1964 Planalto junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

2.5 Análise contratual, cláusulas de risco e conformidade com a LGPD

A due diligence imobiliária não se encerra com a coleta de documentos e certidões: ela culmina na análise do instrumento contratual — seja o compromisso de compra e venda, a promessa de cessão de direitos ou a minuta da escritura pública. Trata-se da etapa em que os riscos identificados nas fases anteriores são traduzidos em cláusulas de proteção ao comprador ou, quando não mitigáveis, em fundamento para a renegociação do preço ou o abandono da transação. O Código Civil de 2002 Planalto disciplina, nos artigos 481 a 532, o contrato de compra e venda, incluindo as garantias legais de evicção (arts. 447 a 457) e de vícios redibitórios (arts. 441 a 446) — garantias que podem ser ampliadas, mas não suprimidas, por cláusula contratual em detrimento do comprador.

As cláusulas de maior risco identificadas na prática do escritório Douglas Vilar em due diligences imobiliárias são:

Cláusula de risco	Problema jurídico	Recomendação
"O imóvel é vendido no estado em que se encontra" (as is)	Pode ser interpretada como renúncia às garantias de vício redibitório	Limitar ao vício aparente; preservar garantia de vício oculto
Cláusula de irretratabilidade sem condição suspensiva de due diligence	Vincula o comprador antes da conclusão das verificações	Incluir condição suspensiva explícita com prazo
Cláusula de responsabilidade do comprador por débitos anteriores	Transfere ao comprador passivo propter rem sem desconto no preço	Negociar retenção de parte do preço ou garantia do vendedor
Cláusula de eleição de foro diverso da situação do imóvel	Pode ser ineficaz para ações reais (art. 47 CPC/2015)	Alertar o cliente; manter foro legal para ações reais
Ausência de cláusula de evicção	Não suprime a garantia legal, mas gera insegurança	Incluir cláusula expressa de garantia de evicção ampliada
Prazo de entrega sem multa moratória	Em incorporações, expõe o comprador a atraso sem compensação	Incluir multa moratória de no mínimo 1% a.m. sobre o preço

A interface entre a due diligence imobiliária e a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei n.º 13.709/2018 — LGPD) Planalto é zona cinzenta que tende a ser preenchida por orientação da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) ou por jurisprudência futura. O processo de due diligence envolve, necessariamente, o tratamento de dados pessoais do vendedor — CPF, endereço, situação patrimonial, histórico judicial —, o que configura operação de tratamento sujeita às bases legais do art. 7.º da LGPD. A base legal mais adequada, nesse contexto, é a do inciso V (execução de contrato ou de procedimentos preliminares relacionados a contrato do qual seja parte o titular), combinada com o inciso IX (legítimo interesse do controlador). Não localizamos, nesta pesquisa de 01/08/2026, orientação específica da ANPD sobre o tratamento de dados pessoais em due diligences imobiliárias. O ponto fica em aberto, e recomenda-se que o advogado inclua cláusula de tratamento de dados no instrumento de mandato ou no contrato de prestação de serviços firmado com o cliente.

Para advogados que assessoram compradores pessoa jurídica — especialmente fundos de investimento imobiliário (FIIs) e incorporadoras —, a análise contratual deve incluir ainda a verificação da regularidade da representação do vendedor: poderes de representação dos sócios ou administradores, eventuais limitações estatutárias para alienação de imóveis acima de determinado valor, e a necessidade de aprovação assemblear para a transação. A ausência dessas verificações pode resultar em nulidade do negócio jurídico por vício de representação, com consequências patrimoniais graves para o comprador de boa-fé.

3. CONCLUSÃO

Examinou-se, ao longo deste artigo, a due diligence imobiliária como metodologia estruturada de gestão de risco pré-contratual, organizada em sete etapas sequenciais que cobrem as dimensões jurídica, documental, fiscal, urbanística, ambiental, construtiva e contratual da transação. A tese central é que a due diligence não é custo acessório da compra de imóvel — é condição de validade econômica da transação, pois apenas por meio dela o comprador pode verificar se o preço acordado reflete adequadamente os riscos reais do negócio. O ordenamento jurídico brasileiro, especialmente após a Lei n.º 13.097/2015 Planalto, avançou na direção da segurança jurídica registral, mas não eliminou a necessidade de verificações externas ao registro imobiliário — o que torna a due diligence completa insubstituível.

As lacunas remanescentes no quadro normativo são relevantes. A interface entre due diligence e LGPD carece de orientação regulatória específica da ANPD. A desigualdade de acesso às certidões digitais entre municípios e estados cria assimetria que prejudica compradores em regiões com menor infraestrutura cartorária. A ausência de seguro de título amplamente difundido no mercado brasileiro mantém sobre o advogado e o comprador o ônus integral da verificação pré-contratual. Essas são zonas cinzentas que tendem a ser preenchidas, nos próximos anos, por regulamentação administrativa e por jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça estaduais.

Para advogados imobiliários, incorporadores e compradores pessoa física e jurídica que realizam ou assessoram transações imobiliárias no Brasil, as recomendações práticas do escritório Douglas Vilar são:

Solicitar a certidão de inteiro teor da matrícula — e não apenas a certidão de ônus reais: a certidão de inteiro teor reproduz todos os atos desde a abertura da matrícula e é o único documento que permite o exame completo da cadeia dominial, identificando vícios em transmissões anteriores que a certidão de ônus reais não revela.
Incluir cláusula de condição suspensiva no compromisso de compra e venda: a cláusula deve estabelecer prazo determinado (recomenda-se 30 a 45 dias) para a conclusão da due diligence e prever o direito do comprador de rescindir o instrumento sem penalidade caso certidões desfavoráveis sejam identificadas — protegendo o comprador de ficar vinculado ao negócio antes de conhecer os riscos reais.
Obter certidões do vendedor em todas as esferas (federal, estadual, municipal) e em todos os domicílios relevantes: a pesquisa restrita ao domicílio atual do vendedor é insuficiente; ações reais tramitam no foro da situação do imóvel, e execuções fiscais podem ter sido ajuizadas em foros anteriores — a cobertura geográfica ampla é condição de eficácia da due diligence de certidões.
Verificar a natureza propter rem dos débitos fiscais e condominiais antes de negociar o preço: IPTU em atraso, ITR não pago e cotas condominiais vencidas acompanham o imóvel na transmissão; o comprador que não verifica esses débitos antes de assinar o contrato assume passivo que não estava no preço negociado — a retenção de parte do preço até a quitação comprovada é mecanismo de proteção eficaz.
Contratar laudo técnico de engenheiro ou arquiteto habilitado antes da assinatura da escritura: o prazo decadencial de até um ano para reclamar vícios redibitórios ocultos em imóveis (art. 445, § 1.º, do Código Civil) começa a correr do momento em que o comprador tiver ciência do vício — e não da entrega do bem, regra esta que se aplica apenas aos vícios aparentes, nos termos do caput do art. 445; a obtenção de laudo técnico antes da escritura preserva o direito do comprador e pode fundamentar a renegociação do preço em caso de vícios identificados.
Verificar a regularidade urbanística e ambiental do imóvel junto à prefeitura e ao CAR antes do fechamento: imóveis sem Habite-se, em desconformidade com o zoneamento ou com passivo ambiental não averbado representam riscos que não aparecem na matrícula — a due diligence urbanística e ambiental é etapa autônoma e indispensável, especialmente em transações que envolvam terrenos para desenvolvimento imobiliário.
Incluir cláusula de tratamento de dados pessoais no instrumento de mandato ou no contrato de prestação de serviços: a due diligence envolve o tratamento de dados pessoais do vendedor; na ausência de orientação específica da ANPD, o advogado deve documentar a base legal do tratamento (art. 7.º, V e IX, da LGPD) e informar o titular sobre os dados coletados e a finalidade do tratamento — reduzindo o risco de responsabilização administrativa e civil.

A due diligence imobiliária bem conduzida não elimina o risco — elimina a surpresa: e é a surpresa, não o risco conhecido e precificado, que transforma a maior transação patrimonial da vida de um brasileiro em litígio.

REFERÊNCIAS

(De acordo com a NBR 6023:2018 da ABNT)

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BRASIL. Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). Brasília: Presidência da República, 1979. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 01 ago. 2026.

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CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ). Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). Brasília: CNJ, [s.d.]. Disponível em: https://www.cnj.jus.br/sistemas/srei/. Acesso em: 01 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Súmula n.º 375. Brasília: STJ, 2009. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2013_33_capSumula375.pdf. Acesso em: 01 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Sem averbação da execução no registro do imóvel, configuração de fraude em alienações sucessivas exige prova de má-fé. Brasília: STJ, 05 nov. 2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/05112021-Sem-averbacao-da-execucao-no-registro-do-imovel--configuracao-de-fraude-em-alienacoes-sucessivas-exige-prova-de-ma.aspx. Acesso em: 01 ago. 2026.

SERVIÇO FLORESTAL BRASILEIRO. Cadastro Ambiental Rural (CAR). Brasília: SFB, [s.d.]. Disponível em: https://www.car.gov.br/. Acesso em: 01 ago. 2026.

GLOSSÁRIO TÉCNICO

Cadeia dominial: sequência histórica de transmissões de propriedade de um imóvel, desde sua origem registral até o titular atual, verificada por meio das matrículas e transcrições no Cartório de Registro de Imóveis.
Concentração dos atos na matrícula: princípio introduzido pela Lei n.º 13.097/2015 segundo o qual os ônus, gravames e restrições que afetam o imóvel devem estar averbados ou registrados na matrícula para serem oponíveis a terceiros adquirentes de boa-fé.
Evicção: perda total ou parcial do imóvel adquirido em razão de decisão judicial que reconhece direito anterior de terceiro sobre o bem; o Código Civil (arts. 447 a 457) assegura ao evicto o direito de regresso contra o alienante.
Habite-se (Auto de Conclusão de Obra): documento emitido pela prefeitura municipal que certifica que a edificação foi concluída em conformidade com o projeto aprovado e com as normas técnicas e urbanísticas aplicáveis, autorizando sua ocupação.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal incidente sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, de competência do município de situação do bem (art. 156, II, da Constituição Federal).
Matrícula: registro individualizado de cada imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que concentra a descrição do bem, os titulares do domínio, os ônus reais e os atos de transmissão, conforme a Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973).
Obrigação propter rem: obrigação que se vincula ao bem e não à pessoa do devedor, acompanhando o imóvel em qualquer transmissão; exemplos: IPTU, ITR, cotas condominiais e obrigações ambientais de recuperação de APP.
Vício redibitório: defeito oculto existente no momento da celebração do contrato que torna a coisa imprópria ao uso ou lhe diminui o valor, conferindo ao adquirente o direito de rejeitar a coisa (ação redibitória) ou exigir abatimento do preço (ação estimatória/quanti minoris), nos termos dos arts. 441 a 446 do Código Civil.
Zona cinzenta (jurídica): expressão que designa área do direito em que a norma aplicável é incerta, controvertida ou ainda não regulamentada, gerando risco de interpretações divergentes por parte de tribunais ou autoridades administrativas.
Due diligence: expressão de origem anglo-saxônica que designa o conjunto estruturado de investigações, verificações e análises realizadas por uma parte antes de celebrar negócio jurídico relevante, com o objetivo de identificar riscos e subsidiar a tomada de decisão.

COMO CITAR ESTE ARTIGO

Formato NBR 6023:

VILAR, Douglas. Due diligence imobiliária: 7 passos para compra segura — como identificar riscos legais, financeiros e documentais antes de assinar a escritura. Curitiba: Douglas Vilar Sociedade de Advogados, 01 ago. 2026. Artigo do projeto JOAOPESTAGIARIO. ID: joaopest-2026-08-01-001. Disponível em: https://www.douglasvilar.com.br/artigos/due-diligence-imobiliaria-7-passos-para-compra-segura. Acesso em: [DD mmm. AAAA].

Formato curto (in-text):

(VILAR, 2026 — joaopest-2026-08-01-001)

SEÇÃO DE TRANSPARÊNCIA

1. Origem do conteúdo

Este artigo foi produzido no âmbito do projeto editorial diário JOAOPESTAGIARIO, do escritório Douglas Vilar Sociedade de Advogados (OAB/PR 47.278). O tema foi selecionado com base em caso real de due diligence imobiliária trabalhado pelo escritório (anonimizado), com fato gerador registrado em 13/07/2026. A estrutura metodológica dos sete passos foi desenvolvida pelo escritório com base na prática acumulada em assessoria imobiliária e na análise do quadro normativo vigente.

2. Sistemas de IA utilizados

Ferramenta	Função	Versão / Modelo
Anthropic Claude	Pesquisa, redação e revisão crítica	Sonnet 4.6
WebSearch (Anthropic)	Busca de fontes primárias	API nativa
WebFetch (Anthropic)	Extração de conteúdo de URLs validadas	API nativa
NotebookLM-hub (interno)	Consulta a doutrina jurídica indexada	v2026.04

Nenhuma outra ferramenta de IA foi utilizada na elaboração textual. As imagens ilustrativas (quando presentes) são geradas via skill interna canvas-design e declaradas na seção de cards do post de redes sociais.

3. Declaração anti-alucinação (tripla)

(a) Fontes — todas as URLs citadas neste artigo apontam para portais oficiais (Planalto, CNJ, STJ, Receita Federal, Caixa Econômica Federal, Serviço Florestal Brasileiro) e tiveram sua disponibilidade e conteúdo conferidos antes da publicação. As citações de artigos de lei reproduzem o texto oficial verbatim, com indicação da fonte. Nenhum número de processo, valor monetário, data ou citação literal foi inventado; onde a fonte primária não pôde ser confirmada com segurança, a afirmação correspondente foi removida ou reformulada em termos gerais.

(b) Revisão humana — este artigo foi revisado por Douglas Vilar (OAB/PR 47.278) antes da publicação. Erros remanescentes são de responsabilidade do autor, não do sistema de IA.

(c) Canal de correção — caso identifique inexatidão, escreva para douglas@vilar.adv.br. Correções serão publicadas com nota de errata no início do artigo.

4. Aviso legal

Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e acadêmica. Não constitui consultoria jurídica individualizada. Para orientação específica sobre due diligence imobiliária ou qualquer outro tema tratado neste artigo, consulte o advogado Douglas Vilar (OAB/PR 47.278) em www.douglasvilar.com.br.

5. Identificador canônico

ID: joaopest-2026-08-01-001
Licença: Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International (CC-BY-NC-4.0)

Curitiba — Paraná — Brasil, 01 de agosto de 2026.

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