Ação renovatória: como o lojista protege o ponto comercial (e o prazo fatal que faz perder tudo)

A Lei do Inquilinato deixa você renovar o contrato à força e manter o ponto que construiu. Mas existe uma janela de seis meses que, se passar, mata o direito de vez.

Resumo

Chega no escritório o dono de uma padaria que está há onze anos no mesmo lugar. Construiu a clientela do zero, virou referência no bairro, e agora recebe um aviso do proprietário: o contrato acaba e ele tem que sair. Sair pra quê? Pra dar lugar a uma loja que vai pagar mais e colher exatamente a freguesia que ele formou. É pra isso que existe a ação renovatória. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dá ao lojista o direito de renovar o aluguel à força, mesmo o dono não querendo, desde que cumpra três requisitos ao mesmo tempo: contrato escrito com prazo certo, cinco anos somados de locação e três anos no mesmo ramo. O problema é que esse direito tem um relógio. A ação só pode ser ajuizada numa janela estreita, entre um ano e seis meses antes de o contrato acabar. Passou da janela, o direito morre. É prazo decadencial, não se prorroga, não se interrompe. Este artigo explica os três requisitos, a tal janela fatal, quando o dono consegue retomar o imóvel mesmo assim, a regra especial do shopping center e o que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre o teto de cinco anos da renovação. Tudo com a lei na mão.

Palavras-chave: ação renovatória; ponto comercial; Lei do Inquilinato; prazo decadencial; locação não residencial.

Abstract

A bakery owner who has run his shop in the same spot for eleven years walks into the office. He built his customer base from scratch and now the landlord wants him out, to make room for a tenant who will pay more and harvest the very clientele he created. That is what the renewal action (ação renovatória) is for. Brazilian Tenancy Law (Law 8.245/91) gives a commercial tenant the right to force the renewal of the lease, even against the landlord's will, provided three cumulative requirements are met: a written contract with a fixed term, five combined years of tenancy and three years in the same line of business. The catch is the clock. The action can only be filed within a narrow window, between twelve and six months before the contract ends. Miss the window and the right dies. It is a forfeiture (decadência) deadline that cannot be extended or interrupted. This article explains the three requirements, the fatal window, when the landlord may still recover the property, the special shopping mall rule, and the Brazilian Superior Court's ruling capping judicial renewal at five years.

Keywords: commercial lease renewal; goodwill; Brazilian Tenancy Law; forfeiture deadline; non-residential lease.

Quadro sinóptico

O que	Quem	Base legal	Prazos-chave	Erro comum	Como se proteger
Ação renovatória da locação comercial	Lojista (locatário) contra o dono (locador)	Lei 8.245/91, arts. 51 a 57 e 71 a 74 (Planalto)	Ajuizar entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º)	Deixar a janela de 6 meses passar e perder o direito	Marcar a data no calendário e procurar advogado 1 ano antes do fim
Três requisitos cumulativos	Tem que ter os três juntos	Lei 8.245/91, art. 51, I, II e III	Contrato escrito; 5 anos somados; 3 anos no mesmo ramo	Achar que basta um deles	Conferir os três antes de qualquer coisa
Retomada pelo dono	Locador, em casos taxativos	Lei 8.245/91, art. 52	Destino alegado em 3 meses (art. 52, §3º)	Acreditar que renovatória ganha sempre	Conhecer as exceções e negociar
Regra do shopping	Lojista de shopping	Lei 8.245/91, arts. 52, §2º e 54	Mesma janela do art. 51, §5º	Confundir shopping com loja de rua	Ler as cláusulas do contrato de shopping

1. Introdução

Vou te contar uma situação que eu já vi acontecer mais de uma vez no balcão, e que ainda me dá um aperto.

Sujeito monta uma loja. Pode ser padaria, pode ser uma ótica, pode ser um restaurante. Pega um ponto que ninguém queria, numa esquina meio morta, e durante anos vai construindo aquilo. Coloca placa, faz a freguesia, fica conhecido. A loja vira o ponto da pessoa. E aqui presta atenção numa coisa: o ponto não é o imóvel. O imóvel é do dono. O ponto é o valor que o comércio gerou ali, a clientela, o movimento, o nome. Isso a gente chama de fundo de comércio. É um patrimônio do lojista, construído com suor dele, em cima da parede de outro.

Aí o contrato chega no fim. E o dono do imóvel, que durante esses anos só recebeu aluguel quietinho, olha pra movimentação da loja e pensa: "esse ponto agora vale ouro". E ele tem duas opções. Ou ele aumenta o aluguel pra um valor que estrangula o lojista, ou ele simplesmente não renova, bota o lojista pra fora, e aluga pra outro, que vai colher tudo o que o primeiro plantou. É o que a gente chama, sem cerimônia, de tomar o ponto.

A lei brasileira não deixa isso acontecer assim, de qualquer jeito. Existe um instrumento, a ação renovatória, que permite ao lojista renovar o contrato à força, mesmo contra a vontade do dono, desde que ele cumpra alguns requisitos. É um direito potestativo, ou seja, um direito que o lojista exerce e o outro lado tem que se sujeitar, dentro dos limites da lei. O Superior Tribunal de Justiça usa exatamente essa expressão, "verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário", como você pode ler na notícia oficial do STJ de 14/03/2023, sobre o REsp 1.971.600.

Mas, e tem um mas grande, esse direito tem prazo pra ser exercido. Um prazo curto, fatal, que não perdoa. E é aqui que mora a tragédia: eu já vi lojista perder o ponto da vida inteira não porque não tinha direito, mas porque deixou a data passar. Perdeu por causa de calendário. É a coisa mais burra que pode acontecer, e acontece toda hora.

Neste artigo eu vou te mostrar, na ordem: o que são os três requisitos pra você ter direito à renovatória; qual é a tal janela de seis meses que faz a diferença entre manter ou perder o ponto; quando o dono ainda consegue retomar o imóvel mesmo você cumprindo tudo; como funciona a regra própria do shopping center, que é diferente; e o que o STJ já bateu o martelo sobre o limite de cinco anos. No fim, eu te deixo um checklist de quem dá conselho de trincheira, não de teoria.

2. Desenvolvimento

2.1 O cenário: o ponto vale mais que a parede

Deixa eu deixar uma coisa bem clara, porque muita gente confunde.

Quando você aluga um imóvel pra morar, é uma coisa. Quando você aluga pra montar um comércio, é outra completamente diferente. Na locação residencial, você não cria valor no imóvel, você mora e pronto. Na locação comercial, você cria. Você pega um ponto sem movimento e, com o seu trabalho, transforma aquilo num lugar que tem clientela, tem nome, tem faturamento. Esse valor que você criou se chama fundo de comércio, e o lugar físico onde ele acontece é o ponto comercial.

A lei reconhece que seria uma tremenda injustiça deixar o dono do imóvel se apropriar desse valor de graça. Imagina: você trabalha dez anos pra fazer o ponto, e quando ele está bombando, o dono te chuta e aluga pra outro pelo dobro, lucrando em cima do que você construiu. Por isso existe a renovatória. Ela protege o seu fundo de comércio.

Mas, e isso é importantíssimo, a lei não protege só o lojista. Ela também protege o dono. O imóvel continua sendo dele, o direito de propriedade dele não vira pó. O STJ é muito claro nesse equilíbrio. Na decisão do REsp 1.971.600, a Ministra Nancy Andrighi falou em "preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade", conforme a notícia oficial do STJ de 14/03/2023. Então não pensa que renovatória é cheque em branco pro lojista ficar pra sempre. Não é. É uma balança.

E olha, isso vale pra quem? Pro comércio, claro. Mas a lei foi além. O art. 51, §4º da Lei 8.245/91 estende esse direito também às indústrias e às sociedades civis com fim lucrativo, como você confere no texto do Planalto. Então não é só a lojinha da esquina. É um universo grande de gente que produz e gera valor.

2.2 A regra da Lei 8.245: os três requisitos que andam juntos

Agora vamos ao osso. Quando é que você, lojista, tem direito de entrar com a renovatória?

A resposta está no art. 51 da Lei do Inquilinato, e ela é uma só: você precisa cumprir três requisitos ao mesmo tempo. Não é um ou outro. É os três juntos. A lei usa a palavra "cumulativamente", e cumulativamente quer dizer todos, sem desconto. Vou listar com o texto da lei, que está no Planalto:

Primeiro requisito (art. 51, I): o contrato a renovar tem que ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Anota isso. Contrato verbal não serve. Contrato por prazo indeterminado não serve. Tem que ser escrito, com começo e fim definidos no papel. Aquele contrato que foi vencendo e ninguém renovou, e virou "por tempo indeterminado", esse não te dá direito à renovatória. Já vi gente cair nessa.

Segundo requisito (art. 51, II): o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, tem que ser de cinco anos. Repara na sutileza: pode ser um contrato único de cinco anos, ou pode ser a soma de vários contratos menores que, somados, dão cinco anos. Isso tem nome técnico, chama-se accessio temporis, que é a soma dos tempos. Então se você teve um contrato de dois anos, depois um de dois, depois um de um, e tudo foi escrito e seguido, sem buraco no meio, você somou os cinco anos. A jurisprudência aceita essa soma.

Terceiro requisito (art. 51, III): você tem que estar explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Olha bem: mesmo ramo. Se você abriu uma padaria e dois anos depois virou loja de roupa, você não está há três anos no mesmo ramo. O direito protege a clientela formada por aquela atividade. Se a atividade mudou, a clientela é outra, o fundo de comércio é outro.

Vou montar pra você num quadro, que fica mais fácil de gravar:

Requisito	O que a lei exige	Base legal	Pegadinha
1º	Contrato escrito e com prazo determinado	Art. 51, I	Contrato verbal ou por prazo indeterminado não vale
2º	5 anos de contrato, podendo somar contratos seguidos	Art. 51, II	Tem que ser sem interrupção (accessio temporis)
3º	3 anos no mesmo ramo de comércio, sem parar	Art. 51, III	Mudou de ramo, zera a contagem

Tem mais um detalhe que vale ouro. Esse direito não morre se você vendeu o ponto pra outra pessoa. O art. 51, §1º da Lei 8.245/91 diz que o direito à renovação pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação, e no caso de sublocação total, pelo sublocatário. Ou seja, se você comprou um ponto que já estava rodando, você herda o tempo de quem estava antes. Isso é comum em compra de fundo de comércio, e muita gente não sabe que tem esse direito.

2.3 Como funciona na prática: o passo a passo e o prazo que mata

Agora chegamos no ponto onde eu mais vejo gente se ferrar. E não é por falta de direito. É por falta de relógio.

O art. 51, §5º da Lei 8.245/91 diz, com todas as letras, no Planalto: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."

Lê de novo essa frase. Devagar. Porque ela tem três armadilhas escondidas.

Primeira armadilha: a palavra "decai". Quando a lei diz que você "decai" do direito, ela está dizendo que é prazo decadencial. E prazo decadencial é diferente de prazo prescricional. O decadencial não para, não suspende, não interrompe. O Código Civil, no art. 207, é claro: "Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição", como está no Planalto. Tradução de balcão: você não tem desculpa. Não adianta dizer que estava negociando com o dono, que estava doente, que esqueceu. O prazo correu e acabou. Ponto.

Segunda armadilha: é uma janela, não um ponto. Você não pode entrar com a ação a qualquer momento. Você tem que entrar dentro de um intervalo. Esse intervalo começa um ano antes de o contrato acabar e termina seis meses antes de o contrato acabar. Quem entra antes de um ano, entra cedo demais e a ação não vinga. Quem entra depois de seis meses, entra tarde demais e perdeu o direito. É uma janela de seis meses, e ela é estreita.

Terceira armadilha, e essa é a que pega todo mundo: a conta é pra trás, a partir do fim do contrato. Vou te dar um exemplo com data, que é como eu gosto de explicar. Suponha que o seu contrato termina no dia 31 de dezembro de 2026. A sua janela pra ajuizar a renovatória vai do dia 31 de dezembro de 2025 (um ano antes) até o dia 30 de junho de 2026 (seis meses antes). Se você entrar em julho de 2026, ou seja, faltando menos de seis meses, já era. Você perdeu o ponto. Não importa que você tenha cumprido os três requisitos perfeitamente. O direito existia, mas você deixou a porta bater na sua cara.

Vou te falar uma coisa que aprendi vendo isso acontecer: o lojista médio não pensa no fim do contrato quando ainda falta um ano. Ele está tocando a vida, vendendo, pagando conta. O fim do contrato parece longe. Aí, quando ele acorda pra isso, geralmente já está em cima da hora, às vezes faltando dois, três meses. E aí não tem advogado que salve. O prazo decadencial não tem volta.

Como entra a ação? Não é só fazer um pedido genérico. A petição inicial da renovatória tem requisitos próprios, no art. 71 da Lei 8.245/91 (Planalto). Você precisa juntar: prova de que cumpriu os três requisitos do art. 51; prova de que cumpriu o contrato direitinho até aqui; prova de que está em dia com impostos e taxas do imóvel; indicação clara das condições que você oferece pra renovação (inclusive o aluguel novo que se propõe a pagar); e indicação de fiador, com prova de que ele aceita. Um detalhe técnico que vale registrar pra não confundir ninguém: o art. 71 ainda fala em "art. 282 do Código de Processo Civil", mas aquele era o CPC de 1973, que foi revogado. O dispositivo equivalente hoje é o art. 319 do CPC de 2015. A lei não foi atualizada nesse ponto, mas a leitura é essa.

2.4 Jurisprudência e pontos controvertidos: quando o dono retoma e o teto dos cinco anos

Até aqui pode parecer que o lojista ganha sempre. Não ganha. A lei dá ao dono algumas saídas, e o STJ pôs limites no tamanho da renovação. Vamos por partes.

Quando o dono consegue retomar o imóvel. Mesmo você cumprindo todos os requisitos e entrando no prazo, o dono pode se recusar a renovar em casos específicos, que estão no art. 52 da Lei 8.245/91 (Planalto). São basicamente dois grupos:

O primeiro (art. 52, I): se o Poder Público determinar obras no imóvel que importem em transformação radical, ou se o dono for fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade. Ou seja, vai derrubar e construir algo maior, melhor.

O segundo (art. 52, II): se o imóvel for ser usado pelo próprio dono, ou pra transferência de um fundo de comércio que já existe há mais de um ano, sendo o dono do capital o próprio locador, o cônjuge, um ascendente ou descendente dele. Isso é a chamada retomada para uso próprio.

E aqui tem uma defesa pro lojista que muita gente esquece. Se o dono retoma alegando um desses motivos, e depois não dá ao imóvel o destino que alegou, ou pega o imóvel porque apareceu um terceiro oferecendo mais, o lojista tem direito a indenização. O art. 52, §3º da Lei 8.245/91 prevê indenização por lucros cessantes, despesas de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a retomada foi por proposta melhor de terceiro, ou se o dono, no prazo de três meses, não deu ao imóvel o destino que alegou. Quer dizer: se o dono mentiu pra te tirar, ele paga. E paga caro, porque a desvalorização do fundo de comércio costuma ser o maior dos prejuízos.

A contestação do dono, aliás, é amarrada. O art. 72 da Lei 8.245/91 (Planalto) diz que, quanto à matéria de fato, a defesa do locador fica restrita a quatro hipóteses: o autor não preencher os requisitos da lei; o lojista não ter oferecido o valor locativo real do imóvel; existir proposta de terceiro em condições melhores; ou o locador não estar obrigado a renovar (os casos do art. 52). É uma lista taxativa. O dono não pode inventar qualquer defesa. Tem que estar dentro dessas quatro caixas. E olha que coisa importante: quando a lei fala em valor locativo real, ela manda excluir a valorização que o próprio lojista trouxe ao ponto. Ou seja, o dono não pode cobrar aluguel mais alto por causa do movimento que o lojista criou. Seria cobrar você pelo que é seu.

O teto dos cinco anos. Esse é o ponto que mais gera dúvida, e o STJ já resolveu. A pergunta é: quando a lei diz que o lojista renova "por igual prazo", isso significa pelo prazo do último contrato, que podia ser de dez, quinze anos? Não. O STJ decidiu que a renovação por sentença é de, no máximo, cinco anos, mesmo que o contrato original fosse mais longo.

Na Quarta Turma, no REsp 1.990.552/RS, relator o Ministro Raul Araújo, julgado em 2022, a tese ficou assim: "o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/1991, é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior", conforme a notícia oficial do STJ de 07/06/2022. O raciocínio é que permitir renovações por prazos longos sem teto eternizaria a locação e acabaria desestimulando os contratos comerciais mais longos.

A Terceira Turma seguiu na mesma linha. No REsp 1.971.600, relatora a Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/03/2023, a Corte confirmou que a renovação por sentença terá no máximo cinco anos, independentemente do prazo inicial, e que o lojista pode pedir de novo ao final desses cinco anos, segundo a notícia oficial do STJ de 14/03/2023. Então fica tranquilo: o teto é cinco anos por vez, mas você pode renovar de novo, e de novo, sempre cumprindo os requisitos e respeitando aquela janela fatal de prazo.

Tem outros precedentes citados pelo STJ na consolidação dessa jurisprudência, como o REsp 1.872.262 (relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma), o REsp 1.911.617 (relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma) e o REsp 1.521.383 (relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma), todos referidos na matéria oficial do STJ de 25/09/2022. Aqui eu sou honesto com você: eu trabalhei com as notícias e matérias oficiais do STJ, que confirmam número, relator, turma e tese. Não baixei o inteiro teor em PDF de cada acórdão antigo. Então, pra peça, recomendo sempre puxar a íntegra antes de citar fundamento específico. Mas a tese central, o teto de cinco anos, está mais que firmada nas duas Turmas de direito privado.

O que acontece se você perde a renovatória. Pra fechar o cenário sem ilusão: não sendo renovada a locação, o desfecho é o despejo. O art. 74 da Lei 8.245/91, com a redação da Lei 12.112/2009 (Planalto), diz que o juiz determina a expedição do mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Trinta dias. É o tempo que você tem pra desmontar a loja da sua vida. Por isso a renovatória, e o prazo dela, são coisa séria.

2.5 A regra própria do shopping center e os erros que custam caro

Agora um ponto que eu faço questão de separar, porque ele é diferente: shopping center.

O lojista de shopping também tem direito à renovatória. Isso não muda. Mas a relação dele com o empreendedor do shopping tem uma regra própria. O art. 54 da Lei 8.245/91 (Planalto) diz que, entre lojistas e empreendedores de shopping, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos, mais as regras de procedimento da lei. Ou seja, o contrato de shopping costuma ter um monte de cláusula específica (aluguel mínimo, aluguel percentual sobre faturamento, fundo de promoção, condomínio), e essas cláusulas valem.

Mas tem uma proteção forte pro lojista de shopping que muita gente não conhece. O art. 52, §2º da Lei 8.245/91 diz que, nas locações de espaço em shopping center, o empreendedor não pode recusar a renovação com base no inciso II do art. 52, ou seja, ele não pode pegar a loja de volta alegando uso próprio. Faz todo sentido: a lógica do shopping é justamente reunir lojas e clientela, então deixar o empreendedor expulsar um lojista pra usar o espaço "pra ele" desvirtuaria tudo. Então, no shopping, a saída de retomada para uso próprio está fechada pro dono.

Vou te deixar um quadro comparativo, porque shopping confunde muita gente:

Situação	Loja de rua	Loja de shopping
Tem direito à renovatória?	Sim	Sim
Prazo decadencial (janela de 1 ano a 6 meses)?	Sim (art. 51, §5º)	Sim, o mesmo
Dono pode retomar pra uso próprio?	Pode (art. 52, II)	Não pode (art. 52, §2º)
Cláusulas livremente pactuadas prevalecem?	Em parte	Sim, com mais força (art. 54)

Agora os erros que custam caro, que é onde eu quero que você grave o aprendizado:

Erro número um, e disparado o mais grave: perder a janela de prazo. Eu já disse, mas vou repetir porque é o que mais derruba gente. O lojista vai empurrando, acha que vai conversar com o dono, que vai renovar amigavelmente, e quando vê, está faltando menos de seis meses. Aí já não dá. O direito decaiu. Não tem advogado, não tem juiz, não tem nada que reverta. Marca no calendário a data em que falta um ano pro fim do contrato, e procura advogado nessa hora. Não espere o fim chegar.

Erro número dois: deixar o contrato virar prazo indeterminado. Lembra do primeiro requisito? Contrato escrito e com prazo determinado. Se você foi deixando o contrato vencer e ninguém renovou, e aquilo virou "por tempo indeterminado", você pode estar fora do art. 51, I. Mantenha sempre contrato escrito, com prazo certo, renovado formalmente. Não confie no informal.

Erro número três: não somar os contratos direito. Se você teve vários contratos sucessivos, guarde todos. A soma (accessio temporis) é o que te leva aos cinco anos. Se você perdeu um contrato antigo, ou se teve um buraco entre um e outro, a contagem pode quebrar. Documento guardado é dinheiro guardado.

Erro número quatro: mudar de ramo e achar que o tempo continua. Três anos no mesmo ramo. Mudou a atividade, recomeça a contagem. Pensa duas vezes antes de mudar o ramo da loja perto do fim do contrato.

Erro número cinco: na renovatória, oferecer um aluguel irreal. A defesa do dono pode ser que você não ofereceu o valor locativo real. Se você propõe um aluguel ridículo, dá munição pra ele. Ofereça um valor de mercado, lembrando que a valorização que você criou no ponto não pode ser cobrada de você. Vale fazer uma avaliação antes.

E uma dica de gestão que parece pequena mas salva: averbe o contrato na matrícula do imóvel. Eu sempre digo que contrato comercial de mais de cinco anos a gente averba. Isso dá publicidade e segurança, principalmente se o imóvel for vendido no meio do caminho. Quem averba dorme mais tranquilo.

3. Conclusão

A renovatória é uma das ferramentas mais poderosas que o lojista tem nas mãos, e ao mesmo tempo uma das que mais geram derrota boba. Poderosa porque permite, na prática, que você force o dono a renovar o contrato e mantenha o ponto que você construiu, protegendo o seu fundo de comércio. Boba na derrota porque a maioria das perdas não acontece por falta de direito, acontece por falta de data. O sujeito tinha tudo pra ganhar, e perdeu porque deixou a janela de seis meses passar.

Existe uma zona cinzenta que eu preciso ser honesto sobre. A soma de contratos (accessio temporis), a discussão do valor locativo real, a prova de proposta de terceiro, a apuração da indenização quando o dono não dá o destino alegado, tudo isso depende muito do caso concreto e da qualidade da prova que você junta. E o inteiro teor dos acórdãos do STJ sobre cada nuance precisa ser lido com cuidado antes de qualquer afirmação categórica em juízo. A tese central, o teto de cinco anos e o caráter potestativo do direito, está firme. As bordas, como sempre no direito, têm discussão.

Te deixo um checklist de quem já viu isso dar certo e dar errado:

1. Marque a data fatal agora. Pegue o seu contrato, veja o dia em que ele termina, conte um ano pra trás e marque essa data no calendário com alarme. A partir dela e até seis meses antes do fim é a sua janela pra ajuizar a renovatória (art. 51, §5º).

2. Confira os três requisitos. Contrato escrito com prazo determinado, cinco anos somados de locação, três anos no mesmo ramo. Os três juntos, sem desconto (art. 51, I, II e III).

3. Guarde todos os contratos antigos. A soma de contratos sucessivos (accessio temporis) é o que pode te levar aos cinco anos. Documento perdido é direito perdido.

4. Mantenha tudo em dia. Aluguel pago, impostos e taxas quitados, contrato cumprido. A petição inicial exige prova disso (art. 71). Quem está devendo não renova.

5. Ofereça um aluguel de mercado. Faça uma avaliação e proponha valor real, lembrando que a valorização que você criou no ponto não pode ser cobrada de você (art. 72, II).

6. Se for shopping, leia as cláusulas. Você tem renovatória, e o empreendedor não pode retomar pra uso próprio (art. 52, §2º), mas as condições pactuadas têm peso (art. 54).

7. Procure advogado um ano antes, não no último mês. Esse é o conselho mais importante de todos. A renovatória bem feita começa cedo.

Vou te deixar com a frase que eu mais repito nessas conversas: o ponto comercial você levou anos pra construir, mas pode perder em um dia, o dia em que o prazo vence. Não deixe o seu maior patrimônio morrer no calendário.

Referências

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Prazo máximo para renovação do contrato de locação comercial é de cinco anos. REsp 1.971.600, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/03/2023. Notícia de 14/03/2023. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/14032023-Prazo-maximo-para-renovacao-do-contrato-de-locacao-comercial-e-de-cinco-anos.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, afirma Quarta Turma. REsp 1.990.552/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 2022. Notícia de 07/06/2022. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/07062022-Prazo-maximo-de-renovacao-compulsoria-de-aluguel-comercial-e-de-cinco-anos--afirma-Quarta-Turma.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade. Matéria especial de 25/09/2022. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/25092022-Acao-renovatoria-a-protecao-simultanea-do-fundo-de-comercio-e-do-direito-de-propriedade.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Prazo de 60 dias para locatário de loja em shopping exigir prestação de contas não é decadencial. Notícia de 17/11/2022. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/17112022-Prazo-de-60-dias-para-locatario-de-loja-em-shopping-exigir-prestacao-de-contas-nao-e-decadencial.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

Glossário

Ação renovatória: ação judicial pela qual o lojista força a renovação do contrato de locação comercial, mesmo contra a vontade do dono, desde que cumpridos os requisitos legais.

Ponto comercial: o local físico onde o comércio funciona e onde se formou a clientela; é o lugar a que se liga o fundo de comércio.

Fundo de comércio: o conjunto de valor que o comerciante criou (clientela, nome, movimento, reputação) no exercício da atividade; patrimônio do lojista, distinto do imóvel.

Direito potestativo: direito que uma pessoa exerce e que sujeita a outra, sem que esta possa se opor, dentro dos limites da lei. A renovatória é um exemplo.

Prazo decadencial: prazo fatal para exercer um direito; quando passa, o direito acaba. Não se suspende nem se interrompe (Código Civil, art. 207).

Accessio temporis: a soma dos prazos de contratos sucessivos e ininterruptos para atingir os cinco anos exigidos pela lei.

Valor locativo real: o valor de mercado do aluguel, excluída a valorização que o próprio lojista trouxe ao ponto.

Retomada para uso próprio: hipótese em que o dono recusa a renovação para usar ele mesmo o imóvel ou transferir fundo de comércio da família (art. 52, II); proibida no shopping center.

Como citar

VILAR, Douglas. Ação renovatória: como o lojista protege o ponto comercial (e o prazo fatal que faz perder tudo). douglasvilar.com.br, 14 jun. 2026. Disponível em: https://www.douglasvilar.com.br. Acesso em: [data de acesso].