Ação de despejo na prática: denúncia vazia, falta de pagamento e a liminar para desocupar em 15 dias

O passo a passo real da ação que mais aparece no balcão: quando cabe liminar, quantas vezes o inquilino pode pagar e escapar, os prazos de verdade e o erro de notificação que custa o processo

RESUMO

Chega no escritório um locador revoltado. O inquilino não paga há três meses, manda áudio dizendo que sai "quando der", e o dono do imóvel quer saber uma coisa só: quando é que ele toma a casa de volta. A resposta honesta é "depende", e este artigo explica de que depende. A ação de despejo é a ferramenta para reaver o imóvel locado, e a Lei 8.245/91 traça três caminhos distintos que a maioria das pessoas confunde: a denúncia vazia (você quer o imóvel de volta e ponto, sem precisar justificar), a retomada motivada e o despejo por falta de pagamento. Cada um tem requisito, prazo e armadilha próprios. Mostro aqui quando cabe a liminar do art. 59, parágrafo 1º, que tira o inquilino em quinze dias mediante caução de três aluguéis; explico a purgação da mora do art. 62, ou seja, quantas vezes o inquilino pode depositar o que deve e travar o despejo (resposta: uma vez a cada 24 meses, não mais "duas vezes em doze meses"); detalho os prazos de desocupação do art. 63 e, principalmente, o erro que mais derruba ação de despejo na primeira audiência: a notificação prévia mal feita. O STJ já decidiu que a notificação premonitória é pressuposto processual da denúncia vazia. Erra a notificação, perde o processo. Quem aluga imóvel há tempo sabe que era só um contrato e virou um processo de quatro anos. Dá pra evitar.

Palavras-chave: ação de despejo; denúncia vazia; falta de pagamento; purgação da mora; liminar de desocupação.

ABSTRACT

A landlord shows up at the office, furious. This article maps the eviction action under Brazilian Tenancy Law (Lei 8.245/91) from the trenches: the three distinct paths most people mix up (no-cause termination, for-cause repossession, and eviction for non-payment), each with its own requirement, deadline and trap. It explains when the fifteen-day eviction injunction under article 59, paragraph 1 applies (conditioned on a three-month-rent bond), how the tenant can cure default under article 62 (once every 24 months, no longer "twice in twelve months"), the real vacating deadlines under article 63, and the single mistake that most often dooms a no-cause eviction at the first hearing: a defective prior notice, which the Superior Court of Justice (STJ) treats as a procedural prerequisite. A simple lease becomes a four-year lawsuit. It can be avoided.

Keywords: eviction action; no-cause termination; non-payment; cure of default; eviction injunction.

QUADRO SINÓPTICO

O que	Quem	Base legal	Prazos-chave	Erro comum	Como se proteger
Denúncia vazia (contrato escrito ≥ 30 meses)	Locador retoma sem justificar, findo o prazo	Art. 46, Lei 8.245/91	Ajuizar em até 30 dias do fim do contrato; senão, 30 dias de notificação prévia	Achar que prorrogações somam 30 meses	Prazo de 30 meses em um único instrumento (STJ REsp 1.364.668)
Retomada (contrato < 30 meses, já indeterminado)	Locador, só nas hipóteses legais	Art. 47, I a V	Denúncia vazia só após 5 anos de vigência ininterrupta (inciso V)	Pensar que basta querer o imóvel	5 anos contam do início da locação (STJ REsp 1.511.978)
Despejo por falta de pagamento	Locador; locatário e fiador podem purgar	Art. 62, II e par. único	Purgar em 15 dias da citação; só 1 vez a cada 24 meses	Aceitar pagamento parcial sem garantia	Cobrar débito integral com multa, juros, custas e 10% de honorários
Liminar de desocupação	Locador, mediante caução	Art. 59, par. 1º e par. 3º	15 dias para sair; caução de 3 aluguéis	Pedir liminar fora das nove hipóteses	Conferir se o caso está no rol; depositar a caução
Notificação prévia	Locador, antes de ajuizar denúncia vazia	Art. 397, CC + construção do STJ	30 dias de antecedência	Não notificar ou notificar errado	Notificação premonitória é pressuposto processual (STJ REsp 1.812.465/MG)

1. INTRODUÇÃO

Eu já fiz três audiências hoje. Numa delas, um locador me olhou no corredor do fórum e perguntou: "Doutor, por que demorou tanto? Era só um aluguel atrasado." Era. Era só um contrato. Virou um processo.

Esse é o roteiro da ação de despejo na vida real, longe da teoria bonita. Olha, eu gosto de avisar logo: não sou professor, não tenho didática de quadro-negro. O que eu sei é fazer processo. Trabalho com locação faz quase trinta anos, vi mais de dezesseis mil contratos passarem pela mesa e sentei em mais de três mil audiências como advogado do setor imobiliário no Paraná. Então o que vem aqui não é o que está escrito no manual. É o que acontece quando o cliente chega revoltado e a casa precisa voltar.

A primeira coisa que eu explico pra quem chega no balcão é que existe mais de um tipo de despejo, e a pessoa quase sempre quer o errado. Tem o sujeito que só quer a casa de volta porque vai vender, ou porque o filho vai morar nela, ou simplesmente porque cansou. Esse é um caso. Tem o sujeito cujo inquilino parou de pagar. Esse é outro caso, com outras regras. E tem o caso da retomada por motivo legal, num contrato curto. Misturar os três é o começo de toda dor de cabeça.

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91, organiza isso. E ela é uma lei chata, eu falo com carinho, porque é cogente. Igual à lei trabalhista e ao Código de Defesa do Consumidor, ela protege um lado mais fraco. Quando o juiz pega um processo de locação, ele pesa um lado: o do inquilino. Por quê? Porque se você arranca o cara do imóvel, ele vai morar onde? Na rua, ou pior, com a sogra. O juiz sabe disso. Então tudo na ação de despejo é construído com esse equilíbrio em mente, e quem ignora isso apanha.

Neste artigo eu vou te levar pelo caminho de verdade, na ordem certa. Primeiro, um caso concreto pra você ver o problema nascendo. Depois, a regra da lei, artigo por artigo, sem juridiquês escondido. Em seguida, o passo a passo da ação na prática, com os prazos reais. Aí entra a jurisprudência do STJ, que é onde a teoria encontra a realidade e às vezes derruba a expectativa do cliente. E fecho com os erros que custam caro, aqueles que eu já vi locador perder na justiça por causa de um detalhe que parecia bobagem. Anota aí, porque um desses erros é capaz de transformar um aluguel atrasado num processo de quatro anos.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1 O cenário: três locadores, três problemas que parecem o mesmo

Deixa eu te apresentar três pessoas que sentaram na minha frente em semanas diferentes.

A primeira é a dona Lúcia. Alugou o apartamento por contrato escrito de 36 meses. O prazo terminou e ela quer o imóvel de volta pra vender. Não tem briga, não tem inadimplência, o inquilino até é boa praça. Ela só quer a casa. Isso é denúncia vazia: a retomada sem precisar dar motivo.

O segundo é o Seu Antônio. O inquilino dele está com quatro meses de aluguel atrasado e some quando ele liga. Não tem fiador, não tem seguro, não tem nada de garantia. O Seu Antônio quer a casa e quer o dinheiro. Isso é despejo por falta de pagamento, e, repara, é o único caso em que a lei deixa, em certas condições, tirar o inquilino em quinze dias por liminar.

A terceira é a Vânia, corretora, que administra um imóvel alugado por contrato de 12 meses, que já virou prazo indeterminado faz tempo. O proprietário quer reaver. "É só notificar e pronto, né, doutor?" Não é. Contrato curto tem regra diferente: você só retoma nas hipóteses que a lei lista, e a denúncia vazia pura só aparece depois de cinco anos de locação ininterrupta.

Três casos. Pra leigo, é tudo "despejo". Pra lei, são três portas distintas, com três fechaduras diferentes. Errar a porta significa entrar com a ação errada, perder tempo, perder dinheiro e, no pior cenário, ver o juiz extinguir o processo sem nem entrar no mérito. Vamos abrir cada fechadura.

2.2 A regra da Lei 8.245/91: o que a lei realmente diz

Primeiro, as hipóteses gerais de dissolução. O [art. 9º da Lei 8.245/91](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art9) diz que a locação pode ser desfeita por mútuo acordo (inciso I), por infração legal ou contratual (inciso II), por falta de pagamento do aluguel e encargos (inciso III) e para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (inciso IV). Guarda esse artigo, porque ele reaparece o tempo todo, inclusive nos prazos de desocupação lá na frente.

Agora a divisão que muda tudo: o tamanho do contrato.

Se o contrato é escrito e tem prazo igual ou superior a 30 meses, vale o art. 46. Diz a lei, com todas as letras: "Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso." Ou seja, terminou o prazo, acabou. Isso é a denúncia vazia automática. Mas presta atenção no parágrafo 1º: se o inquilino continuar na posse por mais de trinta dias sem o locador se opor, presume-se prorrogado por prazo indeterminado. E o parágrafo 2º completa: prorrogado o contrato, o locador pode denunciar a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para a desocupação. Aqui mora um detalhe que custa caro, e eu volto nele.

Se o contrato é verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, a história muda. O art. 47 diz que, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, "somente podendo ser retomado o imóvel" nas hipóteses dos incisos: nos casos do art. 9º (inciso I); extinção do contrato de trabalho ligado à ocupação (inciso II); uso próprio, do cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente sem imóvel próprio (inciso III); demolição ou obras (inciso IV); e, o que mais interessa pra denúncia vazia, o inciso V: quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Traduzindo: no contrato curto, você não tira o inquilino só porque quer. Você precisa de um dos motivos legais, ou esperar cinco anos.

E a liminar? Está no art. 59, parágrafo 1º, na redação que a Lei 12.112/2009 trouxe. A lei diz: "Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo" uma lista de nove situações. Eu destaco três que aparecem todo dia: o inciso II (extinção do contrato de trabalho), o inciso VIII (término do prazo da locação não residencial, com ação em até 30 dias) e, o grande, o inciso IX: "a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37". Leia de novo esse inciso IX. A liminar por falta de pagamento só vale quando não tem garantia nenhuma. Tem fiador? Tem seguro fiança? Tem caução? Então não cabe a liminar do IX. Eu já vi advogado pedir liminar de despejo num contrato com fiador e tomar um não na cara.

Por fim, o art. 62, o coração do despejo por falta de pagamento, e o art. 63, o dos prazos de saída depois da sentença. Esses dois merecem seção própria, porque é onde o cliente mais se assusta com o que a lei permite ao inquilino.

2.3 Como funciona na prática: o passo a passo da ação

Vou te dar o roteiro do despejo por falta de pagamento, que é o mais comum, e depois aponto onde a denúncia vazia se desvia.

Passo 1, antes de tudo: a notificação (ou não). No despejo por falta de pagamento, você não precisa notificar pra constituir a mora do aluguel. O aluguel tem data certa, então vale a regra do [art. 397 do Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm#art397): "O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor." Isso se chama mora ex re, a mora que nasce sozinha quando chega o dia. Venceu dia 5 e não pagou? Está em mora dia 6, sem precisar avisar ninguém. Já na denúncia vazia de contrato indeterminado a coisa é outra, e é aí que mora o erro número um, que eu trato na seção 2.5.

Passo 2: a petição inicial. Pelo art. 62, inciso I, você pode cumular o pedido de rescisão com o de cobrança. Ou seja, na mesma ação você pede a casa de volta e o dinheiro. Cita-se o locatário pra responder ao despejo, e o locatário e os fiadores pra responder à cobrança. Tem que ir com cálculo discriminado do débito. Se for o caso de liminar do art. 59, IX (sem garantia), você pede a liminar e deposita a caução de três aluguéis.

Passo 3: a citação e o relógio começa a correr. Citado o inquilino, abre-se o prazo mais importante de toda a ação: o da purgação da mora. O art. 62, inciso II diz que o locatário pode evitar a rescisão depositando o débito atualizado em quinze dias. Não é só o aluguel atrasado. A lei manda incluir aluguéis e acessórios vencidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários advocatícios de 10%. O inquilino paga tudo isso, e o despejo morre. A casa fica com ele.

Passo 4: a defesa. O inquilino contesta, alega o que tiver pra alegar, e o processo segue o rito ordinário, como diz o próprio art. 59, caput.

Passo 5: a sentença e a saída. Julgada procedente, vem o art. 63. A regra é trinta dias para a desocupação voluntária. Mas o prazo cai pra quinze dias em duas situações do parágrafo 1º: se entre a citação e a sentença de primeira instância passaram mais de quatro meses, ou se o despejo foi decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46. E existem prazos especiais, de seis meses a um ano, pra estabelecimentos de ensino, hospitais, asilos, repartições públicas e entidades religiosas, nos parágrafos seguintes.

Agora compara com a denúncia vazia. Se o contrato é de 30 meses ou mais e você ajuíza a ação em até 30 dias do fim do prazo, vai direto, sem notificação. Se passou desse prazo e o contrato virou indeterminado, você precisa notificar com 30 dias de antecedência antes de ajuizar. Esse é o desvio que mais gente erra. A tabela abaixo resume os prazos que você precisa decorar.

Momento processual	Despejo por falta de pagamento	Denúncia vazia (≥ 30 meses)
Antes de ajuizar	Mora automática (art. 397, CC), sem notificação	Ação em até 30 dias do fim do contrato, sem notificação; depois disso, notificar 30 dias antes
Após a citação	15 dias para purgar a mora (art. 62, II)	Não há purgação; discute-se o direito de retomada
Quantas vezes purgar	1 vez a cada 24 meses (art. 62, par. único)	Não se aplica
Após a sentença	30 dias para sair, ou 15 dias se passaram +4 meses entre citação e sentença (art. 63)	30 dias, ou 15 dias se fundado no art. 46, par. 2º
Liminar de saída em 15 dias	Cabível se sem garantia (art. 59, IX) + caução de 3 aluguéis	Em regra não cabe a liminar do art. 59

2.4 A jurisprudência e os pontos controvertidos

Aqui é onde o cliente costuma descobrir que a lei tem letra miúda que o STJ leu por ele.

Primeiro: prorrogação não soma 30 meses. Esse é clássico. O locador chega e diz: "Doutor, eu aluguei por 6 meses, depois fiz um aditivo de 1 ano, depois outro de 1 ano. Já deu mais de 30 meses, posso fazer denúncia vazia?" A resposta é não. O STJ, na Terceira Turma, REsp 1.364.668, relator o Ministro Villas Bôas Cueva, julgado em novembro de 2017, fixou que o art. 46 só admite a denúncia vazia se um único instrumento estipular prazo igual ou superior a 30 meses. Como disse o próprio tribunal, "o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato". Somar pedacinhos de contratos renovados não vale. O mesmo entendimento aparece reforçado pelo REsp 1.323.410, da Terceira Turma, citado pelo próprio STJ na mesma linha, embora eu confesse que não fechei a verificação integral de relator, turma e data desse segundo precedente no inteiro teor, então o uso aqui como reforço, não como base isolada.

Segundo: os cinco anos contam do início. No contrato curto, lá do art. 47, V, a denúncia vazia só vem após cinco anos de vigência ininterrupta. Mas cinco anos contados de quando? A Quarta Turma do STJ, no REsp 1.511.978, relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, decidiu que o prazo de cinco anos conta do início da locação, e não do fim do contrato determinado, porque a locação prorrogada é prolongamento ininterrupto do contrato original. A data de 05/03/2021 vem da notícia oficial do tribunal; trato como data da divulgação, porque não extraí do inteiro teor se é a data exata do julgamento.

Terceiro, e o mais perigoso: a notificação premonitória é pressuposto processual. Esse derruba processo. A Terceira Turma, REsp 1.812.465/MG, relatora a Ministra Nancy Andrighi, no Informativo de Jurisprudência n. 672, de junho de 2020, firmou que a notificação premonitória é pressuposto processual da ação de despejo por denúncia vazia em contrato por prazo indeterminado. Sem ela, o processo é extinto sem resolução de mérito. Como diz o acórdão, "caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito". A exceção, e isso é ouro pro locador esperto, é quando a ação é proposta dentro dos 30 dias seguintes ao término do contrato, porque aí vale a rescisão automática do art. 46. Quem perde esses 30 dias e ajuíza sem notificar perde a ação na largada.

Quarto: a purgação da mora e a contagem do prazo. A Terceira Turma, no REsp 1.624.005/DF, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em outubro de 2016, definiu dois pontos práticos: o prazo de 15 dias pra purgar a mora conta da juntada aos autos do mandado de citação cumprido, não da data em que o oficial bateu na porta; e, quando o locatário contesta parte do débito, descabe intimá-lo pra complementar o depósito sobre justamente os valores que ele impugna.

Ponto controvertido em aberto: a caução da liminar. A exigência de caução de três aluguéis pra liminar do art. 59, parágrafo 1º, gera divergência nos tribunais. O TJSP costuma exigir a caução em dinheiro, entendendo que o débito ilíquido não a substitui; já decisões do DF, RJ e RS, em casos concretos, admitem dispensar ou substituir a caução quando o débito locatício já supera o valor dela. Não há tese vinculante do STJ uniformizando isso, então apresento como controvérsia viva, não como entendimento pacificado. Na prática, eu oriento o locador a contar com a caução em dinheiro, porque é o cenário mais seguro pra obter a liminar logo.

2.5 Os erros que custam caro e a proteção contratual

Vou te falar dos erros que eu mais vejo, porque é mais barato aprender no artigo do que no fórum.

Erro 1: notificar errado ou não notificar na denúncia vazia. Já tratei na jurisprudência, mas repito porque é o mais letal. Contrato virou indeterminado, locador quer a casa, ajuíza direto sem notificar com 30 dias. Processo extinto. Outras vezes a notificação existe, mas é vaga, não dá prazo, não identifica o imóvel, ou foi enviada pra endereço errado. Notificação ruim é quase tão ruim quanto notificação nenhuma. Eu sempre digo: a notificação premonitória é a fundação da casa. Se ela está torta, a casa toda cai.

Erro 2: confundir falta de garantia com falta de pagamento. Tem uma sutileza que pega muita gente. Se o contrato está sem garantia, você pode ter dois caminhos diferentes. A liminar do art. 59, IX, exige que o fundamento seja a falta de pagamento num contrato sem garantia. Mas se o problema é só a garantia que sumiu (o fiador morreu, pediu exoneração, o seguro caducou) sem inadimplência, o caminho é outro. Eu costumo dizer no balcão: às vezes dá pra despejar por falta de garantia, não por falta de pagamento. São portas diferentes, e quem entra na errada perde tempo.

Erro 3: deixar o inquilino purgar a mora mais vezes do que a lei permite. Aqui está a virada mais importante da Lei 12.112/2009, e quase ninguém sabe. Na lei antiga, o inquilino podia purgar a mora duas vezes em doze meses. Hoje não. O art. 62, parágrafo único, na redação atual, diz: "Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." Leia com calma: uma vez a cada 24 meses. O inquilino que já usou essa carta nos últimos dois anos não pode usar de novo. Eu já vi locador desistir de entrar com despejo achando que o cara ia pagar e travar tudo, quando na verdade o inquilino já tinha purgado a mora oito meses antes e não tinha mais esse direito. Verifica o histórico antes de desanimar.

Esse ponto da purgação, aliás, conversa com uma ideia que me ensinaram lá atrás, na pós em locação, em 2019: o non bis in idem, ninguém pode ser punido duas vezes pela mesma coisa. A purgação é o lado de lá dessa lógica. A lei dá ao inquilino uma chance de se redimir, mas só uma, dentro da janela. Cheguei tarde, bêbado, a esposa me deixa dormir na sala ou me deixa sem café da manhã, mas não as duas coisas pela mesma falha. A locação raciocina parecido: a chance existe, mas é contada.

Erro 4: pedir liminar fora das nove hipóteses. A liminar do art. 59 não é pra qualquer despejo. É um rol fechado de nove fundamentos. Pedir liminar num caso que não está na lista é tiro n'água, e ainda atrasa o processo. Antes de pedir, confere se o seu caso está mesmo num dos incisos.

Erro 5: contrato copiado, control C control V. Esse é o pecado original. Vou ser direto: contrato de locação não é control C control V. Cada contrato é único. A imobiliária muitas vezes tem a falsa impressão de que ela é parte no contrato, mas ela é mero intermediário, a Lei do Inquilinato fala do locador e do locatário. Pegar um modelo no Google, ou pior, pedir pra uma inteligência artificial cuspir um contrato genérico sem revisão de quem entende, é fabricar o problema que vai virar o despejo de amanhã. O contrato faz lei entre as partes. Se ele está mal feito, a ação de despejo nasce manca.

E a proteção que funciona? Garantia bem escolhida (e quem escolhe a garantia é o locador, não o inquilino), prazo de contrato pensado de propósito (30 meses ou mais, se você quer a denúncia vazia automática lá na frente), vistoria de entrada caprichada (porque sem vistoria de entrada a de saída não vale nada, e isso é assunto pra outro dia), e notificação feita no padrão, com prazo, identificação do imóvel e prova de recebimento. Contrato bom não evita o conflito. Mas faz você ganhar o conflito.

3. CONCLUSÃO

A ação de despejo parece simples vista de fora. Inquilino não sai, entra com a ação, juiz manda sair. Na trincheira não é assim. É uma lei cogente, pensada pra proteger quem corre o risco de ir morar na rua, e por isso cheia de prazos, requisitos e chances dadas ao inquilino. Quem entende o desenho ganha. Quem improvisa transforma um aluguel atrasado num processo de quatro anos.

Fica a zona cinzenta honesta: a caução da liminar do art. 59 ainda divide os tribunais, com São Paulo exigindo dinheiro e outros estados flexibilizando, sem palavra final do STJ. E não há súmula do STJ fechando o tema da denúncia vazia ou da purgação da mora; o que existe são REsps, e eu trato as datas das notícias oficiais como datas de divulgação, não necessariamente de julgamento, onde não consegui abrir o inteiro teor. Quem te garantir certeza absoluta nesses pontos está vendendo confiança que a jurisprudência ainda não deu.

Recomendações práticas, na ordem que eu uso no escritório:

1. Decida a porta certa antes de ajuizar. Denúncia vazia, retomada motivada ou falta de pagamento são ações diferentes. Errar a porta é errar tudo.
2. Na denúncia vazia, respeite a notificação. Ou ajuíza em até 30 dias do fim do contrato de 30 meses ou mais, ou notifica com 30 dias de antecedência. Sem isso, o processo cai (STJ, REsp 1.812.465/MG).
3. Não some prorrogações pra atingir os 30 meses. Os 30 meses têm que estar num único instrumento (STJ, REsp 1.364.668).
4. No despejo por falta de pagamento, cobre o débito completo. Aluguéis, encargos, multa, juros, custas e 10% de honorários. E confira se o inquilino ainda tem direito de purgar, porque é uma vez só a cada 24 meses (art. 62, par. único).
5. Só peça a liminar do art. 59 se o caso estiver no rol das nove hipóteses. Em falta de pagamento, só cabe quando o contrato está sem qualquer garantia, e prepare a caução de três aluguéis.
6. Conte os prazos de saída certos: 30 dias após a sentença, ou 15 dias nas situações do art. 63, parágrafo 1º.
7. Não copie contrato. Cada locação é única. Contrato genérico hoje é despejo perdido amanhã.

No fim, é tudo uma questão de mão francesa. Você não enxerga a peça que segura a pia até ela cair. O contrato bem feito e a notificação certa são as mãos francesas da locação: ninguém repara nelas até o dia em que tudo desaba. Faça-as bem feitas, e a casa volta. Faça mal, e você descobre, na primeira audiência, que era só um contrato e virou um processo.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

BRASIL. Lei n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei n. 8.245/91, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.364.668, 3ª Turma, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, j. nov. 2017. Prorrogações de contrato de aluguel não autorizam denúncia vazia. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2017/2017-11-27_08-52_Prorrogacoes-de-contrato-de-aluguel-nao-autorizam-denuncia-vazia.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.511.978, 4ª Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, divulg. 05 mar. 2021. Prazo de cinco anos para denúncia vazia conta-se do início da locação. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/05032021-Quarta-Turma-decide-que-prazo-de-cinco-anos-para-denuncia-vazia-e-contado-do-inicio-da-locacao-do-imovel.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.812.465/MG, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, Informativo de Jurisprudência n. 672, jun. 2020. Notificação premonitória como pressuposto processual da denúncia vazia. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270672%27.cod. Acesso em: 14 jun. 2026.

MARTIN, Daniela. Exigência de caução para despejo liminar. Consultor Jurídico (ConJur), 15 mar. 2023. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2023-mar-15/daniela-martin-exigencia-caucao-despejo-liminar/. Acesso em: 14 jun. 2026.

MIGALHAS. Da purgação de mora na Lei do Inquilinato. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/318756/da-purgacao-de-mora-na-lei-do-inquilinato. Acesso em: 14 jun. 2026.

MIGALHAS. STJ firma tese quanto à exigência de notificação premonitória para a denúncia vazia. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/332768/stj-firma-tese-quanto-a-exigencia-de-notificacao-premonitoria-para-a-denuncia-vazia. Acesso em: 14 jun. 2026.

BUSCADOR DIZER O DIREITO. REsp 1.624.005/DF: termo inicial do prazo para purgação da mora e não cabimento de purgação complementar sobre valores contestados. Disponível em: https://buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/4656/termo-inicial-do-prazo-para-purgacao-da-mora-nao-cabimento-de-purgacao-complementar-da-mora-caso-os-valores-tenham-sido-contestados-pelo-locatario. Acesso em: 14 jun. 2026.

GLOSSÁRIO

Denúncia vazia: retomada do imóvel pelo locador sem precisar justificar o motivo, cabível no contrato escrito de prazo igual ou superior a 30 meses (findo o prazo) ou após cinco anos de locação ininterrupta no contrato curto.

Denúncia cheia (ou motivada): retomada que depende de um motivo legal expresso, como uso próprio, obras ou infração contratual (art. 47).

Purgação ou emenda da mora: ato pelo qual o inquilino (ou o fiador) paga o débito atualizado e evita o despejo por falta de pagamento, possível uma vez a cada 24 meses (art. 62).

Mora ex re: a mora que se constitui automaticamente quando vence a obrigação com data certa, sem necessidade de avisar o devedor (art. 397 do Código Civil). É o caso do aluguel.

Notificação premonitória: aviso prévio que o locador faz ao inquilino, com 30 dias de antecedência, comunicando a intenção de retomar o imóvel na denúncia vazia de contrato por prazo indeterminado.

Liminar de desocupação: ordem judicial que determina a saída do inquilino em 15 dias, antes da defesa, mediante caução de três aluguéis, nas nove hipóteses do art. 59, parágrafo 1º.

Caução: garantia, em regra em dinheiro, que o locador deposita pra obter a liminar de desocupação, equivalente a três meses de aluguel.

Pressuposto processual: requisito sem o qual o processo não pode sequer ser julgado no mérito; a falta dele leva à extinção sem resolução de mérito.

COMO CITAR

VILAR, Douglas. Ação de despejo na prática: denúncia vazia, falta de pagamento e a liminar para desocupar em 15 dias. Douglas Vilar Sociedade de Advogados, 14 jun. 2026. Disponível em: https://www.douglasvilar.com.br. Acesso em: [data].