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Douglas Vilar Advogado · OAB/PR 47.278 · Direito Imobiliário & IA 20 de junho de 2026 · 🌐 Público · joaopest-2026-06-20-001

Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia locatícia escolher (e o erro que anula o contrato inteiro)

As quatro garantias da Lei do Inquilinato comparadas, a regra de ouro que quase ninguém respeita (uma garantia por contrato) e os erros que derrubam a garantia inteira na Justiça

RESUMO

A escolha da garantia locatícia é a decisão que mais separa o locador que dorme tranquilo do locador que vira meu cliente numa ação de despejo. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 37) oferece quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cada uma tem custo, segurança e burocracia diferentes. Mas tem uma regra que muita imobiliária ignora e que custa caro: o parágrafo único do art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato. Pior: cobrar duas garantias é contravenção penal (art. 43, II), com pena de prisão simples ou multa. Neste artigo eu comparo as quatro garantias numa tabela direta, explico por que o fiador que assina fica preso até a entrega das chaves (art. 39 e Súmula 656 do STJ), como ele consegue se exonerar (art. 835 do Código Civil), e os erros que eu já vi derrubar garantia inteira na Justiça. Tudo com a lei na mão e a jurisprudência do STJ verificada, sem chute. No final, recomendações práticas pra você escolher certo e blindar o contrato.

Palavras-chave: garantia locatícia; fiador; seguro-fiança; caução; Lei do Inquilinato.

ABSTRACT

Choosing the right rental guarantee is the decision that most separates a landlord who sleeps well from one who ends up in an eviction lawsuit. Brazil's Tenancy Law (Law 8,245/91, art. 37) offers four modalities: security deposit (caução), personal surety (fiança), rental surety insurance (seguro-fiança), and fiduciary assignment of investment fund quotas. Each carries a distinct cost, security level, and bureaucratic burden. There is, however, one rule many real estate agencies ignore at great cost: the sole paragraph of art. 37 prohibits, under penalty of nullity, requiring more than one modality in the same contract. Worse: demanding two guarantees is a criminal misdemeanor (art. 43, II), punishable by simple imprisonment or fine. This article compares the four guarantees in a direct table, explains why a surety remains bound until the keys are returned (art. 39 and STJ Precedent 656), how the surety may be discharged (art. 835 of the Civil Code), and the mistakes I have seen void entire guarantees in court. All grounded in the statute and verified STJ case law.

Keywords: rental guarantee; surety; rental insurance; security deposit; Brazilian Tenancy Law.

QUADRO SINÓPTICO

O que	Quem	Base legal	Prazos-chave	Erro comum	Como se proteger
Caução (dinheiro, bens móveis ou imóveis)	Locatário deposita	Art. 37, I e art. 38, §2º	Caução em dinheiro: máx. 3 aluguéis	Pedir caução acima de 3 meses em dinheiro	Depositar em poupança no nome do locatário; averbar se for imóvel
Fiança (fiador pessoa física)	Fiador garante	Art. 37, II; CC arts. 818-819	Estende-se até a entrega das chaves (art. 39)	Achar que basta avisar pra sair	Cláusula clara; exoneração por notificação (CC art. 835)
Seguro de fiança locatícia	Seguradora cobre	Art. 37, III e art. 41	Renovação anual; cobre a totalidade das obrigações	Não ler as exclusões da apólice	Conferir o que a apólice cobre antes de fechar
Cessão fiduciária de quotas de fundo	Locatário cede	Art. 37, IV (Lei 11.196/2005)	Conforme contrato do fundo	Tratar como produto comum (é raríssimo)	Assessoria especializada; pouco usado no varejo
Cumular duas garantias	Locador/imobiliária	Art. 37, p. único + art. 43, II	N/A	Exigir fiador + caução juntos	NUNCA cumular: é nulo e é contravenção penal

1. INTRODUÇÃO

Chega no escritório um locador revoltado. Alugou o apartamento dele exigindo fiador E mais três meses de caução em dinheiro. Achou que estava blindado, com garantia em dobro. O inquilino parou de pagar, o locador foi cobrar, e o advogado do inquilino chegou com uma cartada que o locador nem imaginava: pediu a nulidade da garantia e ainda mencionou que cobrar duas garantias é contravenção penal. O locador me olhou e perguntou: "Mas eu fiz mais segurança, como é que isso pode ser contra mim?".

Pode. E é exatamente o tipo de coisa que eu vejo no balcão há 27 anos.

Olha, a garantia locatícia é provavelmente a parte do contrato de locação que mais gera confusão. Tem locador que acha que pode acumular garantia pra ficar mais seguro. Tem inquilino que acha que pode escolher a garantia que ele quer dar. Tem fiador que assina achando que sai do contrato quando quiser. E tem imobiliária que faz controle C, controle V de um modelo da internet sem entender que cada contrato é único e que um errinho na garantia derruba tudo.

Vou te explicar, neste artigo, as quatro garantias que a lei permite, comparando custo, segurança e burocracia numa tabela. Depois eu mostro a regra de ouro que quase ninguém respeita: você só pode exigir UMA garantia por contrato. Cumular duas é nulo e ainda é crime de contravenção. Aí eu desço pro fiador, que é onde mora o maior drama: o sujeito assina e fica preso até a entrega das chaves, mesmo que a locação se prorrogue por anos. E fecho com os erros que custam caro e como você se protege contratualmente.

A base jurídica vem toda da Lei 8.245/91, do Código Civil e da jurisprudência do STJ, com link pra fonte primária. O resto é trincheira: o que eu vi acontecer de verdade.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1 O cenário real: quem escolhe a garantia não é quem você pensa

Primeiro vamos desfazer um mito que eu escuto direto no Instagram. O inquilino me manda mensagem: "Doutor, a imobiliária está querendo me obrigar a dar seguro-fiança, mas eu queria dar fiador, eu posso escolher?".

Não. Você não escolhe.

Quem escolhe a garantia do contrato é o locador, o dono do imóvel. É o bem dele que está em risco, então é ele quem diz qual segurança ele aceita. O inquilino pode até negociar, propor, conversar. Mas a palavra final é de quem é dono.

E aqui tem um detalhe que pega muita imobiliária. Eu já vi imobiliária impor uma garantia por conta própria, sem nem consultar o locador. A imobiliária fala "eu só aceito seguro-fiança", e o proprietário às vezes nem sabe disso. Aí aparece um candidato a inquilino com um fiador excelente, com patrimônio, e a imobiliária recusa porque quer empurrar o seguro (no qual, às vezes, ela tem comissão). Repara no problema: se o locador descobre que recusaram uma proposta boa por causa de uma imposição que ele nem autorizou, a imobiliária pode perder a comissão dela, porque agiu com excesso de mandato. Ela é mero intermediário, não é parte no contrato. A Lei do Inquilinato fala do locador e do locatário, não fala da imobiliária.

Então grava isso: a garantia é uma escolha do locador, dentro das quatro opções que a lei dá. E são só quatro. Não existe uma quinta inventada.

2.2 A regra da Lei 8.245/91: as quatro garantias e a proibição de cumular

O coração de tudo está no [art. 37 da Lei 8.245/91](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art37). Ele diz que, no contrato de locação, o locador poderá exigir UMA das seguintes modalidades de garantia:

I) caução;
II) fiança;
III) seguro de fiança locatícia;
IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Esse inciso IV, da cessão fiduciária de quotas de fundo, foi acrescentado depois, pela Lei 11.196/2005. É a mais nova das quatro e, vou te falar, a mais rara no dia a dia. No varejo da locação você quase nunca vê. Mas ela existe e está na lei.

Agora vem a parte que derruba contrato. O parágrafo único do mesmo art. 37 diz, com todas as letras:

"É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

Leu? "Sob pena de nulidade". Ou seja: se você exige fiador E caução, ou seguro-fiança E fiador, ou qualquer combinação de duas, a garantia pode ser declarada nula. Você achou que estava com garantia reforçada e ficou sem garantia nenhuma.

E não para aí. Cobrar mais de uma garantia não é só nulo, é contravenção penal. Olha o que diz o art. 43, II, da Lei 8.245/91: constitui contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. E o caput do art. 43 estabelece a pena: prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Aqui eu preciso te avisar de uma confusão comum, porque eu mesmo já vi gente errar isso (e estava no rascunho que me passaram). Muita fonte cita que a cumulação de garantias seria o inciso III do art. 43. Não é. É o inciso II. O inciso III trata de outra coisa: cobrar antecipadamente o aluguel, salvo nas hipóteses legais. São contravenções diferentes. Conferi o texto literal na fonte do Planalto e a doutrina e fontes especializadas convergem nisso (Migalhas). Se você for fundamentar, cite o inciso II pra cumulação de garantias.

Por que a lei é tão dura com isso? Porque a Lei do Inquilinato é o que a gente chama de norma cogente. Igual à lei trabalhista e ao Código de Defesa do Consumidor, ela protege o lado mais fraco, que aqui é o inquilino. Se você arranca o inquilino do imóvel, ele vai morar onde? Na rua, ou pior, na casa da sogra. Então o juiz, quando analisa locação, sempre pesa essa proteção. E exigir garantia em dobro é visto como abuso do locador sobre o inquilino. Por isso vira contravenção.

2.3 Como funciona cada garantia na prática (o comparativo que importa)

Agora o que você veio buscar: qual escolher. Vou comparar as quatro pelo que pesa de verdade no bolso e na cabeça do locador. Custo, segurança, burocracia.

Critério	Caução	Fiança	Seguro-fiança	Cessão fiduciária de quotas
Quem garante	O próprio locatário (dinheiro/bens)	Um terceiro (fiador)	Uma seguradora	O próprio locatário (quotas)
Custo pro inquilino	Imobiliza dinheiro (até 3 aluguéis)	Quase zero, mas precisa achar fiador	Estimado 8% a 20% do aluguel/ano (varia por seguradora)	Imobiliza a aplicação
Devolve no fim?	Sim, com os rendimentos da poupança	Não há valor a devolver	Não devolve nada ao inquilino	Sim, liberada a cessão
Segurança pro locador	Limitada a 3 meses (se em dinheiro)	Alta, mas depende do patrimônio do fiador	Alta; cobre a totalidade das obrigações	Alta, se a aplicação for robusta
Burocracia	Baixa (dinheiro) / média (bens, exige registro)	Média (análise do fiador)	Média (aprovação na seguradora, biometria)	Alta (rara, exige assessoria)
Base legal	Art. 38	Art. 37, II + CC 818-819	Art. 37, III + art. 41	Art. 37, IV

Deixa eu destrinchar cada uma.

Caução. É o depósito de uma garantia. Pode ser em dinheiro, em bens móveis ou em bens imóveis. Quando é em dinheiro, presta atenção nisto, porque é o único limite numérico firme que a lei dá: o art. 38, §2º, da Lei 8.245/91 diz que a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens (os rendimentos) por ocasião do levantamento. Ou seja: três aluguéis, no máximo, e o dinheiro rende pro inquilino. Se você cobra cinco meses de caução em dinheiro, está fora da lei. Caução em bens imóveis tem que ser averbada na matrícula; em bens móveis, registrada. A vantagem da caução é que é simples e o dinheiro volta. A desvantagem pro locador: três meses cobrem pouco. Uma ação de despejo costuma demorar mais que isso.

Fiança. É o fiador, a garantia mais tradicional do Brasil. Pelo [art. 818 do Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm#art818), uma pessoa garante satisfazer ao credor a obrigação do devedor, caso ele não cumpra. E o [art. 819 do Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm#art819) diz uma coisa importantíssima: a fiança dá-se por escrito e não admite interpretação extensiva. Guarda essa frase, ela vai voltar quando eu falar da Súmula 214. Vantagem da fiança: custo quase zero pro inquilino. Desvantagem: depende de achar um fiador com patrimônio, e prende o fiador de um jeito que ele nem imagina, como eu vou mostrar.

Seguro de fiança locatícia. Aqui uma seguradora assume o risco. O [art. 41 da Lei 8.245/91](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art41) diz que o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. É a garantia que mais cresce no mercado, porque o inquilino não precisa de fiador e o locador tem uma seguradora atrás. O custo é uma referência de mercado, não um número legal: gira, em regra, entre 8% e 20% do valor do aluguel ao ano, variando muito por seguradora (referência de mercado). Esse percentual eu trato como estimativa de mercado, porque não vem de fonte jurídica, vem de seguradora e blog imobiliário. O que a lei garante é a cobertura da totalidade das obrigações. Mas atenção a um ponto que eu vejo dar briga: o seguro tem exclusões. Multa de condomínio por mudança fora de horário, festa sem autorização, alguns juros, dependendo da apólice, podem não estar cobertos. Leia a apólice antes de fechar. O seguro-fiança não devolve nada ao inquilino no fim, diferente da caução.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É a mais nova e a mais rara. O inquilino cede fiduciariamente quotas de um fundo como garantia. Na prática do varejo locatício, eu quase não vejo. Exige assessoria especializada e faz sentido em locações de perfil mais sofisticado. Está na lei, é válida, mas não é o que você vai usar no aluguel do apartamento padrão.

Qual a melhor? Depende do caso. Pro locador, o seguro-fiança e a fiança com fiador sólido dão mais fôlego que a caução, que trava em três meses. Pro inquilino, a fiança é mais barata, mas depende de ter alguém disposto a assinar. O seguro é mais caro mas não imobiliza dinheiro nem depende de fiador. O que NÃO dá, repito, é misturar duas.

2.4 Jurisprudência e os pontos controvertidos: o fiador preso até a chave

Agora o ponto que mais gera ação na Justiça: a duração da garantia da fiança.

O sujeito é fiador de um amigo. O contrato era de 30 meses. Passou os 30 meses, o inquilino continuou morando, a locação se prorrogou por prazo indeterminado. Três anos depois, o inquilino para de pagar e some. O locador cobra de quem? Do fiador. E o fiador cai pra trás: "Mas o meu contrato era de 30 meses, já acabou faz tempo!".

Não acabou. Olha o [art. 39 da Lei 8.245/91](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art39), com a redação dada pela Lei 12.112/2009:

"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Quer dizer: a garantia, incluindo a fiança, vai até a efetiva devolução do imóvel. Até a entrega das chaves. Mesmo que a locação tenha virado prazo indeterminado. O fiador fica preso até o inquilino devolver o imóvel.

E o STJ pacificou isso. No REsp 1.412.372, da Terceira Turma, relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o tribunal decidiu que o fiador continua responsável pelas dívidas após a prorrogação por prazo indeterminado quando há cláusula expressa estendendo a garantia até a entrega das chaves. E mais: havendo essa cláusula original, não precisa de aditamento, e isso afasta a aplicação da Súmula 214.

E o que é a Súmula 214? É a defesa clássica do fiador. A Súmula 214 do STJ diz: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" (portal do STJ). Ela nasce daquela ideia do art. 819 do Código Civil, de que a fiança não admite interpretação extensiva. Se o locador e o inquilino mudam o contrato (sobem o aluguel além do reajuste, mudam prazo, fazem um aditamento) sem chamar o fiador pra assinar, o fiador não responde por essa mudança. Faz sentido, é justo.

O detalhe que prende o fiador é este: a Súmula 214 vale pra aditamento. Mas a simples prorrogação automática prevista na própria lei e no próprio contrato NÃO é aditamento. É efeito legal. Por isso o STJ entende que o fiador continua responsável na prorrogação, se o contrato já trazia a cláusula. Faço questão de ser honesto aqui: a página oficial da Súmula 214 retornou bloqueio ao acesso automatizado no meu levantamento; o número e a redação são seguros e confirmados por busca no portal do STJ e por fontes convergentes, mas, se você for usar em peça, vale validar o link manualmente no navegador.

Em 2022, o STJ foi além e editou a Súmula 656: "É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil." Foi aprovada pela Segunda Seção em 09/11/2022 (análise da Súmula 656 no Dizer o Direito; notícia oficial do STJ sobre súmulas anotadas). Confesso que o PDF oficial dessa súmula no site do STJ veio como arquivo binário e não consegui extrair o texto literal por acesso automatizado; a redação que transcrevi está confirmada por fonte secundária confiável e pela própria notícia do STJ.

Então qual é a saída do fiador? Como ele sai dessa armadilha? Pela exoneração. O art. 835 do Código Civil é o que salva:

"O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor."

Quer dizer: o fiador notifica o locador, e fica obrigado por mais 60 dias após a notificação. Depois disso, ele sai. Mas atenção: ele tem que notificar formalmente. Não basta ligar e reclamar.

E tem um limite importante que o STJ deixou claro em 2024. No REsp 2.121.585, da Terceira Turma, relatora a Ministra Nancy Andrighi, o tribunal decidiu que, num contrato de locação por PRAZO DETERMINADO, a simples notificação unilateral do fiador não basta pra exonerá-lo: a exoneração só ocorre ao fim da vigência. E mais: a saída de um sócio da empresa locatária não exonera o fiador, a não ser que o vínculo pessoal entre eles estivesse expresso no contrato. A ministra observou que aceitar exoneração por mera notificação enfraqueceria a garantia mais usada do país.

Ou seja, juntando tudo: durante o prazo determinado, o fiador está preso pela vigência. Na prorrogação por prazo indeterminado, ele pode notificar e sair com o prazo legal (a Lei do Inquilinato, no art. 40, X, fala em 120 dias após a notificação na prorrogação indeterminada; o Código Civil, no art. 835, fala em 60 dias na fiança sem limitação de tempo). Tem uma zona de tensão entre esses prazos que depende do tipo de contrato e da cláusula, e eu trato isso como ponto que exige análise caso a caso. O recado pro fiador é seco: você não sai quando quiser só avisando de boca. Tem regra, tem prazo, tem notificação formal.

2.5 Os erros que custam caro e a proteção contratual

Vou listar os erros que eu mais vejo derrubar garantia, do balcão pra você.

Erro 1: cumular duas garantias. Já falei, mas repito porque é o pior. Exigir fiador mais caução, ou seguro mais fiador. É nulo pelo art. 37, parágrafo único, e é contravenção penal pelo art. 43, II. Você acha que reforçou e pode acabar sem garantia E respondendo por contravenção. NUNCA cumule.

Erro 2: caução em dinheiro acima de três meses. O art. 38, §2º é claro: máximo três aluguéis. Vi locador pedir seis. Está fora da lei.

Erro 3: achar que o fiador é eterno e automático sem cláusula. Se você, locador, quer que a fiança vá até a entrega das chaves mesmo na prorrogação, coloque a cláusula expressa no contrato. O REsp 1.412.372 deixou claro que a previsão contratual expressa é o que dispensa aditamento e afasta a Súmula 214. Contrato sem essa cláusula clara é convite pra discussão.

Erro 4: mexer no contrato sem chamar o fiador. Se você faz aditamento (muda valor além do reajuste, muda condições) sem a anuência do fiador, a Súmula 214 vira escudo dele. Quer manter o fiador responsável? Chame ele pra assinar a alteração.

Erro 5: o fiador que acha que sai avisando de qualquer jeito. O fiador tem que notificar formalmente (art. 835 do CC) e cumprir o prazo. Avisar por mensagem de WhatsApp não exonera ninguém.

Erro 6: não ler as exclusões do seguro-fiança. O seguro abrange a totalidade das obrigações (art. 41), mas a apólice tem exclusões na prática. Multa de condomínio, certos juros. Leia antes de confiar cegamente.

A proteção contratual, resumindo, é: escolha UMA garantia, deixe a cláusula de duração da garantia clara (até a entrega das chaves), trate o fiador com formalidade (assinatura em aditamentos, regras de exoneração) e, no seguro, confira a cobertura real. Contrato de locação não é control C control V. Cada um é único.

3. CONCLUSÃO

A garantia locatícia parece detalhe e é decisão estratégica. A Lei 8.245/91 dá quatro opções: caução, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo. Você escolhe uma, conforme o caso. A caução é simples e devolve o dinheiro, mas trava em três meses. A fiança é barata pro inquilino, mas prende o fiador até a entrega das chaves. O seguro-fiança é prático e cobre a totalidade das obrigações, mas custa e tem exclusões. A cessão de quotas é rara e sofisticada.

A zona cinzenta que sobra, e eu sou honesto sobre ela, está nos prazos de exoneração do fiador. A Lei do Inquilinato fala em 120 dias na prorrogação indeterminada (art. 40, X) e o Código Civil em 60 dias na fiança sem limitação de tempo (art. 835). Qual prazo aplica depende do tipo de contrato, da cláusula e da fase da locação. Isso exige análise caso a caso, não fórmula pronta. E reconheço que parte da jurisprudência que sustenta o ângulo (Súmula 214 e Súmula 656) eu confirmei por convergência de fontes, porque o acesso automatizado às páginas oficiais foi bloqueado; o conteúdo é seguro, mas vale a validação no navegador antes de citar em peça.

Recomendações práticas:

Escolha UMA garantia só. Nunca cumule duas. É nulo (art. 37, p. único) e é contravenção penal (art. 43, II).
Caução em dinheiro: respeite o teto de três aluguéis e deposite em poupança no nome do inquilino (art. 38, §2º).
Coloque cláusula expressa de que a garantia se estende até a efetiva entrega das chaves (art. 39 + REsp 1.412.372).
Fiador só responde pelo que anuiu: se houver aditamento, chame o fiador pra assinar, ou ele se safa pela Súmula 214.
Fiador que quer sair: notifique formalmente e cumpra o prazo legal (art. 835 do CC / art. 40, X da Lei 8.245).
No seguro-fiança, leia as exclusões antes de fechar. Cobre a totalidade das obrigações (art. 41), mas a apólice tem letrinha miúda.
Não use modelo da internet. Cada contrato é único. Uma garantia mal escolhida ou mal redigida derruba tudo na hora errada.

Frase final, de quem já viu isso virar processo: garantia em dobro não é segurança em dobro. É nulidade e contravenção. Escolha uma, escreva bem, e durma tranquilo.

REFERÊNCIAS

Legislação

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026. (art. 37, caput, incisos I a IV e parágrafo único; art. 38, §2º; art. 39; art. 40, incisos IV, V, X e parágrafo único; art. 41; art. 43, caput e incisos I, II e III).

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 14 jun. 2026. (art. 818; art. 819; art. 835).

BRASIL. Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005 (incluiu o art. 37, IV da Lei 8.245/91). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

BRASIL. Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009 (nova redação aos arts. 39 e 40 da Lei 8.245/91). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

Jurisprudência

STJ. Súmula 214. "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Terceira Seção, j. 23/09/1998, DJ 02/10/1998. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?livre=%22214%22.num.&b=SUMU&p=false&l=10&i=1&operador=E&ordenacao=-@NUM. Acesso em: 14 jun. 2026.

STJ. Súmula 656. "É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil." Segunda Seção, aprovada em 09/11/2022. Análise disponível em: https://www.dizerodireito.com.br/2022/12/comentarios-sumula-656-do-stj.html. Acesso em: 14 jun. 2026.

STJ. REsp 1.412.372. Terceira Turma, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2015/2015-05-13_07-18_Fiador-responde-por-divida-de-locacao-prorrogada-se-houver-previsao-em-clausula-contratual.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

STJ. REsp 2.121.585. Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2024. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/26082024-Alegacao-de-vinculo-pessoal-com-socio-que-deixou-empresa-locataria-nao-basta-para-exonerar-fiador--.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

Fontes complementares (mercado/doutrina)

MIGALHAS. Garantias no contrato de locação: modalidades e abusos. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/87129/garantias-no-contrato-de-locacao---modalidades-e-abusos-perpetuados-por-locadores-e-administradoras-de-imoveis. Acesso em: 14 jun. 2026.

ZAP IMÓVEIS. Seguro-fiança: como funciona (referência de custo de mercado). Disponível em: https://www.zapimoveis.com.br/blog/jornada-imobiliaria/seguro-fianca-como-funciona/. Acesso em: 14 jun. 2026.

GLOSSÁRIO

Garantia locatícia: segurança exigida pelo locador para cobrir o inadimplemento do inquilino. A lei admite quatro modalidades, e só uma por contrato.
Caução: depósito de garantia em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, limitada a três aluguéis e depositada em poupança no nome do inquilino.
Fiança: garantia em que um terceiro (o fiador) se obriga a pagar caso o inquilino não pague. Dá-se por escrito e não admite interpretação extensiva.
Fiador: a pessoa que assina a fiança. Responde até a efetiva entrega das chaves, salvo exoneração formal.
Seguro de fiança locatícia: garantia em que uma seguradora cobre as obrigações do inquilino, mediante prêmio anual. Abrange a totalidade das obrigações, mas a apólice tem exclusões.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: quarta modalidade de garantia, em que o inquilino cede quotas de um fundo. Rara no varejo locatício.
Exoneração do fiador: ato pelo qual o fiador se desliga da fiança, mediante notificação formal e cumprimento do prazo legal.
Norma cogente: norma de ordem pública, que não pode ser afastada pela vontade das partes, como boa parte da Lei do Inquilinato.
Contravenção penal: infração penal de menor gravidade. Exigir duas garantias no mesmo contrato é uma delas (art. 43, II).
Aditamento: alteração do contrato original. Sem a anuência do fiador, ele não responde pelo que mudou (Súmula 214).

COMO CITAR

VILAR, Douglas. Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia locatícia escolher (e o erro que anula o contrato inteiro). douglasvilar.com.br, 14 jun. 2026. Direito Imobiliário.

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