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Douglas Vilar Advogado · OAB/PR 47.278 · Direito Imobiliário & IA 18 de junho de 2026 · 🌐 Público · joaopest-2026-06-18-001

Vistoria e benfeitorias na locação: como não perder dinheiro na entrega das chaves

A devolução das chaves é o momento mais brigado da locação, e quase sempre a briga se decide por um documento que ninguém valoriza na assinatura: a vistoria de entrada.

RESUMO

A devolução das chaves é o momento mais brigado de uma locação. De um lado, o locador que recebe o imóvel com risco no piso, pia caída e pintura encardida e quer cobrar tudo. Do outro, o inquilino que reformou por conta própria, gastou dinheiro e agora quer ser indenizado. No meio dos dois, uma pergunta simples decide quem ganha: o que estava escrito e fotografado na vistoria de entrada? Este artigo destrincha a Lei 8.245/91 (arts. 22, 23, 35 e 36) e o Código Civil (arts. 1.219 a 1.222) para separar três coisas que o leigo costuma misturar: desgaste natural (que ninguém paga), dano indenizável (que o inquilino paga) e benfeitoria (que, dependendo do tipo e da autorização, o locador paga). Explico por que a vistoria não é obrigatória na letra da lei mas se torna obrigatória na prática por causa do ônus da prova, mostro como a Súmula 335 do STJ valida a cláusula de renúncia a benfeitorias e onde o próprio STJ colocou o limite dessa renúncia em 2024, e fecho com um passo a passo de proteção contratual. Quem faz vistoria de entrada bem feita, com foto e descrição casadas, não tem surpresa na saída. Quem não faz, vira réu ou autor de um processo que se arrasta por anos por causa de um risco numa parede.

Palavras-chave: vistoria de imóvel; benfeitorias; direito de retenção; Lei do Inquilinato; desgaste natural.

ABSTRACT

The handover of keys is the most litigated moment in a Brazilian residential lease. The landlord who receives a damaged property wants to charge for everything; the tenant who renovated at his own expense wants compensation. The answer to both depends on a single question: what was written and photographed in the entry inspection report? This article breaks down Law 8,245/1991 (arts. 22, 23, 35 and 36) and the Civil Code (arts. 1,219 to 1,222) to distinguish three concepts laypeople confuse: normal wear (nobody pays), indemnifiable damage (the tenant pays) and improvements (which, depending on type and authorization, the landlord pays). It explains why the inspection is not strictly mandatory by law but becomes mandatory in practice because of the burden of proof, shows how STJ Precedent 335 validates the contractual waiver of improvement compensation and where the STJ itself set the limit of that waiver in 2024, and closes with a practical checklist of contractual protection.

Keywords: property inspection; improvements; right of retention; Brazilian Tenancy Law; normal wear and tear.

QUADRO SINÓPTICO

O quê	Quem	Base legal	Prazos-chave	Erro comum	Como se proteger
Vistoria de entrada (descrição minuciosa do estado do imóvel)	Locador entrega; locatário confere e assina	Lei 8.245/91, art. 22, V	No ato da entrega das chaves	Não fazer, ou fazer "control C control V" sem foto	Laudo com foto e descrição casadas, assinado pelos dois
Devolução no estado em que recebeu	Locatário	Lei 8.245/91, art. 23, III	Fim da locação	Cobrar desgaste natural como se fosse dano	Comparar vistoria de entrada x saída, item por item
Benfeitoria necessária	Locatário faz; pode cobrar mesmo sem autorização	Lei 8.245/91, art. 35; CC, art. 1.219	Durante a locação	Confundir com voluptuária	Comunicar e documentar o reparo urgente
Benfeitoria útil	Locatário faz; só cobra se autorizado	Lei 8.245/91, art. 35	Durante a locação	Reformar sem autorização por escrito	Pedir autorização por escrito antes de gastar
Benfeitoria voluptuária	Locatário faz; não é indenizável	Lei 8.245/91, art. 36	Durante a locação	Achar que tudo que valoriza gera indenização	Levantar (retirar) se não afetar a estrutura
Cláusula de renúncia a benfeitorias	Locador inclui no contrato	Súmula 335/STJ; art. 35 (parte final)	Na assinatura	Achar que renúncia cobre acessão	Redigir cláusula clara, ciente do limite (REsp 1.931.087)
Ressarcimento de benfeitorias	Ex-locatário cobra	CC, art. 189 c/c art. 206, §3º	Prescreve em 3 anos	Deixar o prazo correr	Ajuizar dentro de 3 anos da rescisão

1. INTRODUÇÃO

Chega no escritório um locador revoltado. Recebeu o apartamento de volta depois de dois anos de aluguel e diz que o imóvel está "destruído". Pia de mármore caída, risco no piso da sala, a porta do quarto raspada, a pintura encardida. Ele já fez as contas de cabeça: vai descontar tudo da caução e ainda quer cobrar mais. Eu faço a primeira pergunta que faço sempre: o senhor tem a vistoria de entrada? Ele me olha. "Vistoria de quê?"

Pronto. Acabou o caso dele antes de começar.

Do outro lado do balcão, semanas depois, chega o inquilino. Ele alugou uma casa que tinha um problema no telhado, gastou quase quinze mil reais para arrumar porque estava entrando água e estragando tudo por dentro, e agora a imobiliária quer cobrar dele reparos na devolução. Ele quer o dinheiro do telhado de volta. Será que tem direito? Talvez. Depende de uma palavra: aquele reparo era necessário, útil ou voluptuário? E depende de outra coisa: ele comunicou? Documentou?

Olha, eu palestro sobre locação há vinte e sete anos, já vi mais de dezesseis mil contratos passarem pela minha mesa e mais de três mil audiências de perto. E vou te falar uma coisa que aprendi apanhando: a entrega das chaves é o momento em que a locação cobra a fatura de tudo que foi mal feito no começo. Quem fez vistoria de entrada porca colhe processo na saída. Quem reformou sem autorização perde o dinheiro. Quem cobrou desgaste natural achando que era dano leva um carão do juiz.

Este artigo é para os dois lados do balcão. Vou explicar, na lei e na jurisprudência, três coisas que todo mundo embaralha: o desgaste natural (que ninguém paga), o dano (que o inquilino paga) e a benfeitoria (que, em certos casos, o locador é que paga). Vou mostrar por que a vistoria detalhada é o que salva os dois lados, por que a cláusula de renúncia a benfeitorias é válida mas tem limite, e o que o STJ vem decidindo sobre isso nos últimos anos. No fim, deixo um roteiro prático de como não perder dinheiro na devolução. A base jurídica vem da lei e dos tribunais, com link para você conferir cada afirmação. Pode cobrar.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1 O cenário: a pia que caiu do nada e o telhado de quinze mil

Deixa eu te contar dois casos reais, porque é assim que a coisa funciona na vida e não no papel.

O primeiro é a pia de mármore. Uma corretora me mostrou a foto de uma pia que, segundo ela, "caiu do nada". Despedaçou no chão. O inquilino jurava que não tinha feito nada, a imobiliária queria cobrar. A primeira pergunta que fiz foi: você tem foto da parte de baixo dessa pia na vistoria de entrada? Porque tem pia que é só embutida na parede, e tem pia que tem aquela mão francesa, aquele suporte de ferro embaixo. Se a vistoria de entrada tivesse a foto de baixo mostrando que não tinha mão francesa, a gente já saberia por que ela caiu: estava mal instalada desde sempre, era questão de tempo. O inquilino teria a defesa dele. Sem a foto, fica a palavra de um contra a do outro, e quem tem o ônus de provar o dano é quem cobra.

O segundo é o telhado. Inquilino que gastou quinze mil reais arrumando um telhado que estava com infiltração, água entrando, estragando o imóvel por dentro. Esse reparo, repara, não foi luxo. Foi necessidade. Sem aquele conserto, o imóvel ia se deteriorando. Isso muda completamente a conversa sobre quem paga o quê.

Esses dois casos resumem o artigo inteiro. No primeiro, a discussão é sobre dano e prova. No segundo, é sobre benfeitoria e indenização. E nos dois, o que decide é o documento que ninguém valoriza na hora de assinar o contrato: a vistoria.

2.2 A regra da Lei 8.245/91: o que a lei manda, artigo por artigo

Vamos à lei. A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, é o que a gente chama de norma cogente. Quer dizer: ela protege um lado mais fraco, o inquilino, do mesmo jeito que a lei trabalhista protege o empregado e o Código de Defesa do Consumidor protege o consumidor. O juiz, quando analisa um processo de locação, sempre pesa esse lado. Por uma razão prática: se você arranca o locador do imóvel, ele tem outros bens; se você arranca o inquilino, ele vai morar na rua. Guarde isso, porque explica muita decisão.

Começa pelo locador. O art. 22, I, da Lei 8.245/91 diz que o locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" (Planalto). Ou seja, o imóvel tem que estar utilizável. E o inciso V do mesmo artigo é a base legal direta da vistoria: o locador deve "fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes" (Planalto).

Presta atenção numa coisa que quase ninguém repara: a lei diz "caso este solicite". Quer dizer, a lei não obriga ninguém a fazer vistoria. A lei nem usa a palavra "vistoria". Ela fala em "descrição minuciosa do estado do imóvel". Então, na letra fria, o laudo de vistoria não é obrigatório. Confesso que esse é um ponto que muita gente do mercado vende errado, dizendo que a lei exige vistoria. Não exige. O que torna a vistoria praticamente obrigatória não é o art. 22, V. É o art. 23, III, combinado com o ônus da prova. Já explico.

Agora o inquilino. O art. 23, II, diz que ele deve usar o imóvel "como se fosse seu", com o mesmo cuidado (Planalto). O art. 23, IV, manda comunicar imediatamente ao locador qualquer dano ou defeito (Planalto). E o coração de tudo, o art. 23, III: o locatário deve "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (Planalto).

Leia de novo essa parte final: "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". Aqui está a linha que separa o que o inquilino paga do que não paga. Desgaste natural ninguém indeniza. Vou dar o exemplo que eu sempre uso: a pintura. Eu alugo um imóvel pintado. Se eu fico ali cinco, dez anos, a pintura vai encardindo, vai amarelando, vai piorando com o tempo. Quando eu devolvo o imóvel, eu não preciso pagar essa pintura. Por quê? Porque é o desgaste natural do uso. É a vida. Ninguém mora num imóvel dez anos e devolve a parede igualzinha à do primeiro dia. Agora, se eu fiz um buraco na parede para pendurar um ar-condicionado e não tampei, isso não é desgaste natural. Isso é dano. E dano o inquilino paga.

Agora as benfeitorias, que é onde mora a confusão. O Código Civil divide benfeitoria em três tipos, e a diferença entre elas vale dinheiro. A Lei do Inquilinato trata de cada uma:

Necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore. O telhado com infiltração que o inquilino arrumou é o exemplo perfeito. O art. 35 da Lei 8.245/91 diz: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção" (Planalto). Repara: a necessária é indenizável mesmo sem autorização. Faz sentido, porque é urgente, é para salvar o imóvel.

Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, mas não são urgentes. Trocar um piso, instalar um armário embutido. Pelo mesmo art. 35, a útil só é indenizável se foi autorizada pelo locador. Quer dizer: o inquilino que reforma a cozinha por conta própria, sem pedir, e depois quer cobrar, na maioria das vezes vai ouvir não.

Voluptuárias são as de mero deleite, luxo, embelezamento. Uma fonte decorativa no jardim, um espelho de parede caro. O art. 36 da Lei 8.245/91 é seco: "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel" (Planalto). Ou seja, não te pagam, mas você pode levar embora, desde que não estrague o imóvel ao retirar.

O Código Civil completa o quadro nos arts. 1.219 a 1.222, que tratam do possuidor de boa-fé e de má-fé. O art. 1.219 diz que "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis" (Planalto). Já o art. 1.220 trata do possuidor de má-fé, que só recebe as necessárias e não tem direito de retenção (Planalto).

E tem dois artigos que o locador adora e o inquilino esquece. O art. 1.221: "As benfeitorias compensam-se com os danos" (Planalto). Quer dizer, se o inquilino tem crédito de dez mil em benfeitorias mas deixou oito mil de dano no imóvel, abate-se um do outro. E o art. 1.222, que diz que o possuidor de boa-fé é indenizado pelo valor atual da benfeitoria (Planalto).

2.3 Como funciona na prática: o passo a passo da vistoria que salva os dois lados

Agora vou te mostrar por que, mesmo a lei não obrigando, na prática você tem que fazer vistoria. E vou usar uma frase que ouvi de um colega das vistorias: a vistoria pode ser um ônus ou um bônus. Um problema ou uma renda. Para quem entende, é o documento mais barato e mais poderoso da locação inteira.

Olha como a coisa funciona. O art. 23, III, diz que o inquilino devolve o imóvel "no estado em que o recebeu". Belíssimo. Mas como é que você prova qual era o estado em que ele recebeu? Com a vistoria de entrada. Sem ela, o juiz não tem parâmetro nenhum. É a palavra do locador contra a do inquilino. E aqui entra a regra de ouro: quem cobra é quem tem que provar. Se o locador quer cobrar um dano, ele tem que provar que aquele dano não existia quando entregou o imóvel. Sem vistoria de entrada, ele não consegue. Eu já vi locador perder na justiça por causa disso, cobrando coisa que talvez nem fosse culpa do inquilino, simplesmente porque não tinha como provar o estado original.

Tenho um caso assim, e é até o único processo que eu toco do lado do inquilino, porque o resto é tudo do lado do locador. O imóvel foi entregue sem vistoria de entrada. Deu um problema sério no telhado, o cliente gastou quinze mil para arrumar, ficou tudo molhado por dentro. Quando chegou a hora de devolver, vão querer cobrar reparos de quem? E a defesa é exatamente essa: não tinha vistoria de entrada. Sem ela, eles não conseguem provar o estado original. Vai chegar na audiência de instrução e eles vão estar bem confortáveis falando de uma vistoria que "tem e tem", mas que não existe.

E não basta vistoria de entrada. Tem que ter vistoria de saída também, e as duas têm que ser comparadas. Esse ponto não é invenção minha, é jurisprudência consolidada. O TJDFT firmou entendimento, na sua Jurisprudência em Temas, de que "laudo de vistoria em imóvel realizado unilateralmente não tem força probatória para, por si só, comprovar a situação do bem ao final da locação", e que "a análise de eventual responsabilidade do locatário por reparos no imóvel demanda um comparativo entre os laudos de vistorias inicial e final" (TJDFT). Esse entendimento aparece em vários acórdãos, entre eles o de número 1887964, julgado em 26/06/2024.

Quer dizer: o locador que só faz vistoria na saída, sozinho, e chega no juiz com a foto do imóvel "destruído", não vai a lugar nenhum. O juiz vai perguntar: e como estava na entrada? Cadê o comparativo?

Vamos ao passo a passo de uma vistoria que presta:

Primeiro: foto e descrição casadas. Não adianta ter só a foto, nem só a descrição. Tem que ter as duas, e elas têm que conversar. Já vi caso de uma vistoria em que a foto mostrava o dano, mas a descrição não falava dele. Na saída, o vistoriador olhou só o descritivo, não olhou a foto, e cobrou o dano. O inquilino, que já estava bravo com a imobiliária, achou a brecha: "mas na foto de entrada tá lá o dano, como vocês cobram isso de mim?". Carão na imobiliária. Por isso a descrição tem que ser bem feita, item por item.

Segundo: detalhe nos pontos críticos. Não precisa fotografar uma mesa boa de cinco ângulos. Mas se aquela mesa, naquele cantinho, tem um pedacinho lascado, é ali que você foca a câmera e escreve: "tampo com lascado no canto inferior direito". Por quê? Porque se na vistoria de saída a mesa estiver toda arranhada, você cobra a diferença. Mas se estiver só com aquele lascado que já estava, está coberto. A foto da parte de baixo da pia, lembra? É o mesmo princípio.

Terceiro: pintura com especificação. Eu já falei que pintura encardida é desgaste natural e não se indeniza. Mas existe um jeito de o locador se proteger: colocar no contrato que a pintura deverá ser entregue nova, e especificar. Não adianta escrever só "pintura nova", porque aí o inquilino joga um balde de cal e pronto, é "nova". Tem que dizer a marca, o tipo, se é fosca ou acetinada, cor de porta e cor de parede. Quando o contrato especifica isso, os juízes têm acatado: está no contrato, o inquilino assinou, concordou, vai ter que entregar conforme. Aí, sim, deixa de ser desgaste natural e vira obrigação contratual.

Quarto: as duas partes assinam. Vistoria assinada só por um lado é vistoria unilateral, e você acabou de ver o que o TJDFT pensa disso. Idealmente, locador e locatário assinam tanto a de entrada quanto a de saída. Sobre acompanhar a vistoria, eu, particularmente, prefiro que o inquilino faça a contestação depois, por escrito, em vez de ficar discutindo na hora, porque na hora cria impasse. O locatário sempre quer aumentar o que vê: vê um risquinho no piso e jura que o piso todo está arranhado. Mas isso é gosto pessoal de quem faz; o que importa juridicamente é que exista o documento comparável.

2.4 Jurisprudência e pontos controvertidos: a renúncia, o limite dela e a posse

Agora a parte que dá pano para manga. A cláusula de renúncia a benfeitorias.

Lembra que o art. 35 começa com "salvo expressa disposição contratual em contrário"? Pois é. Essa frase é a porta de entrada para o locador colocar no contrato uma cláusula dizendo que o inquilino renuncia ao direito de ser indenizado por benfeitorias e ao direito de retenção. Isso é válido? É. O STJ pacificou na Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (fonte). A súmula foi aprovada pela 3ª Seção do STJ e publicada em 07/05/2007 (segunda fonte). Devo uma ressalva honesta aqui: o enunciado dessa súmula eu confirmei em duas fontes legíveis independentes, mas o PDF oficial do STJ com a data exata da aprovação é um arquivo binário que não consegui abrir para ler palavra por palavra; trato a data como muito provável, e o enunciado como confirmado.

Na prática, isso quer dizer que o inquilino que assina um contrato com essa cláusula, e a esmagadora maioria dos contratos tem, não vai conseguir cobrar nem reter o imóvel por causa de benfeitorias. Nem as necessárias. É duro, mas é a lei.

Só que, e aqui está o ponto que mudou o jogo recentemente, essa renúncia tem limite. Em fevereiro de 2024, a 3ª Turma do STJ, no REsp 1.931.087, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, decidiu que a cláusula de renúncia a benfeitorias não se estende a acessões (STJ). Qual a diferença? Benfeitoria é uma melhoria acessória feita numa coisa que já existe. Acessão é coisa nova, construção. O caso era de um locatário que construiu uma academia de alto valor no imóvel. O STJ disse que isso não é benfeitoria, é acessão, e a cláusula de renúncia não pega (STJ). A decisão é clara: "mostra-se inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão", porque, nos termos do art. 114 do Código Civil, "a renúncia interpreta-se estritamente".

Isso é importantíssimo para os dois lados. Para o locador: a sua cláusula de renúncia, por mais bem redigida que seja, não cobre construções de vulto que o inquilino erga no imóvel. Para o inquilino: se você construiu de fato algo novo e de valor, com boa-fé, a renúncia genérica não apaga o seu direito.

Segundo ponto controvertido: o direito de retenção e a posse. Em maio de 2025, a 3ª Turma do STJ, relatora a Ministra Nancy Andrighi, no REsp 2.156.451, decidiu que "o direito de retenção pressupõe a posse atual do imóvel", de modo que quem perdeu a posse, por exemplo num despejo, não pode mais reter o imóvel, embora mantenha o direito à indenização (STJ). Faço uma ressalva: esse caso era de arrendamento rural, regido pelo Estatuto da Terra, e não de locação urbana. Mas o princípio é universal e perfeitamente transponível: retenção exige posse. Sem posse, não há o que reter. Na locação urbana vale a mesma lógica.

Terceiro ponto: o prazo. O inquilino que tem direito a ser indenizado por benfeitorias não pode dormir no ponto. A 3ª Turma do STJ, também com a Ministra Nancy Andrighi, no REsp 1.791.837, em fevereiro de 2021, fixou que a pretensão de ressarcimento de benfeitorias em imóvel alugado prescreve em três anos, contados do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato (STJ). A decisão é expressa: "a efetiva lesão à recorrente somente ocorreu com o trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato entre as partes, momento em que surgiu eventual direito à pretensão de ressarcimento". A base é o art. 189 combinado com o art. 206, §3º, do Código Civil. Três anos. Passou disso, perdeu.

Quarto ponto, processual, para quem vai a juízo: como o inquilino faz valer a retenção? Tem que alegar na hora certa. A 3ª Turma do STJ, no REsp 2.055.270, decidiu que o pedido de retenção por benfeitorias deve ser feito na contestação, conforme o art. 538 do CPC, e que a Justiça deve analisá-lo mesmo que ele venha rotulado como "pedido contraposto", pela instrumentalidade das formas (STJ).

Junte tudo isso e você tem o mapa: a renúncia vale (Súmula 335), mas não cobre acessão (REsp 1.931.087); a retenção exige posse (REsp 2.156.451); o ressarcimento prescreve em três anos (REsp 1.791.837); e tem que ser pedido na contestação (REsp 2.055.270).

2.5 Os erros que custam caro e a proteção contratual

Vou listar os erros que eu mais vejo, dos dois lados, porque é vendo o erro do outro que a gente aprende.

Erro do locador número um: não fazer vistoria de entrada. Já falei e repito porque é o pior de todos. Sem vistoria de entrada, a de saída não vale nada. Tem caso meu em que a advogada da outra parte queria forçar meu cliente a entrar no imóvel para a vistoria de saída, dizendo que ele era obrigado. Eu falei: não é. Por quê? Porque não teve vistoria de entrada. E se não teve a de entrada, a de saída não tem valor jurídico nenhum, porque não há com o que comparar. Deixei a vistoria de saída acontecer, ela exerceu os direitos dela, a gente exerceu os nossos, e o documento dela nasceu inócuo.

Erro do locador número dois: cobrar desgaste natural como dano. O sujeito recebe o imóvel, vê a parede encardida, o piso com marca de móvel, e quer cobrar repintura e troca de piso. Isso é desgaste natural, art. 23, III. O juiz não acolhe. Pior: aquela imobiliária que faz vistoria de entrada porca, sem analisar, sem qualidade, repassa a porcaria para a vistoria de saída e acaba cobrando do inquilino coisa que não devia, ou deixando passar coisa que devia cobrar do proprietário. A vistoria malfeita prejudica os dois.

Erro do locador número três: inflar a conta na saída. Tem locador, e tem imobiliária com a corda no pescoço, que pensa "vou ganhar um dinheirinho aqui nos reparos". Aquele tanque ninguém contestou, então vou cobrar uma louça que é o dobro do valor. Cuidado. Se o inquilino contesta e o juiz percebe a má-fé, a conta vira contra você.

Erro do inquilino número um: reformar sem autorização e esperar indenização. Benfeitoria útil só é indenizável se autorizada (art. 35). Quem troca o piso, reforma a cozinha, faz armário embutido por conta própria, sem pedir nada por escrito, na hora de cobrar vai ouvir não. E se tiver cláusula de renúncia, ouve não duas vezes.

Erro do inquilino número dois: achar que tudo que valoriza gera indenização. Não gera. Voluptuária não se indeniza (art. 36). E mesmo necessária e útil, se houver cláusula de renúncia válida, não se cobra (Súmula 335). O que sobra para o inquilino, em muitos casos, é só o direito de levar embora a benfeitoria voluptuária, se conseguir retirar sem estragar o imóvel.

Erro do inquilino número três: deixar o prazo correr. Três anos da rescisão e a pretensão prescreve (REsp 1.791.837). Quem reformou, gastou e tem direito não pode ficar esperando.

Agora a proteção contratual, que é onde tudo se resolve antes de virar briga. Veja a tabela:

Situação	Cláusula/providência	Efeito
Locador quer evitar pagar benfeitorias	Cláusula de renúncia à indenização e à retenção	Válida (Súmula 335), salvo acessão
Locador quer pintura nova na devolução	Cláusula especificando marca, tipo e acabamento da tinta	Vira obrigação contratual, não desgaste natural
Locador quer controlar reformas	Cláusula exigindo autorização escrita prévia para qualquer benfeitoria	Útil sem autorização não se indeniza
Locador quer prova do estado original	Vistoria de entrada com foto e descrição casadas, assinada	Inverte o jogo do ônus da prova
Inquilino quer poder cobrar benfeitoria	Autorização escrita antes de gastar	Garante indenização da útil
Inquilino quer evitar cobrança indevida	Conferir e contestar a vistoria de entrada na assinatura	Documenta o estado real recebido

Repara que quase toda proteção é barata e se faz no começo. Custa um pouco de trabalho na assinatura do contrato e na entrega das chaves. É infinitamente mais barato que um processo de quatro anos.

3. CONCLUSÃO

A entrega das chaves não devia ser um campo de batalha, mas vira, e quase sempre por preguiça de quem assinou o contrato lá atrás. A lei dá o roteiro: o locador entrega o imóvel em estado de uso (art. 22, I) e pode fornecer descrição minuciosa do estado (art. 22, V); o inquilino devolve no estado em que recebeu, salvo desgaste natural (art. 23, III); benfeitoria necessária e útil seguem o art. 35, voluptuária segue o art. 36, e o Código Civil afina os detalhes nos arts. 1.219 a 1.222. A jurisprudência completa: a renúncia é válida (Súmula 335), mas não cobre acessão (REsp 1.931.087); a retenção exige posse (REsp 2.156.451); o ressarcimento prescreve em três anos (REsp 1.791.837).

Tem uma zona cinzenta que eu não vou maquiar: a fronteira entre desgaste natural e dano nem sempre é óbvia, e a fronteira entre benfeitoria útil e acessão também não. A pia que caiu era dano do inquilino ou instalação ruim que já vinha de fábrica? Aquela construção era benfeitoria útil renunciável ou acessão que escapa da renúncia? Essas perguntas se decidem no caso concreto, e quem responde por elas é a prova. Por isso eu insisto tanto na vistoria. Ela não é burocracia. Ela é a resposta antecipada para a briga que talvez venha.

Recomendações práticas, anota aí:

Faça sempre vistoria de entrada. Mesmo que a lei não obrigue, o ônus da prova obriga. Sem ela, a vistoria de saída é papel sem valor.
Foto e descrição casadas, item por item. Foque nos pontos críticos: lascados, riscos, a parte de baixo da pia. O detalhe de hoje é a sua defesa amanhã.
As duas partes assinam, entrada e saída. Vistoria unilateral não convence juiz, conforme o TJDFT já firmou.
Pintura, especifique no contrato. Marca, tipo, acabamento, cor de porta e de parede. Sem isso, pintura encardida é desgaste natural e ninguém paga.
Inquilino, peça autorização por escrito antes de reformar. Benfeitoria útil sem autorização não se indeniza. E confira se há cláusula de renúncia.
Locador, redija a cláusula de renúncia com consciência do limite. Ela vale, mas não cobre construções de vulto (acessão).
Respeite os prazos. Quem tem direito a ressarcimento tem três anos da rescisão para cobrar. Depois disso, perdeu.

Vou fechar com a frase que eu repito em toda palestra: a vistoria bem feita não protege um lado, protege os dois. O locador honesto e o inquilino honesto ganham os dois com um documento bem feito. Quem perde é só quem queria levar vantagem. Faça a vistoria direito, e a entrega das chaves deixa de ser briga e volta a ser o que sempre devia ter sido: o fim tranquilo de um bom contrato.

REFERÊNCIAS

Legislação

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato). Arts. 22, I e V; 23, II, III e IV; 35; 36. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Arts. 114; 189; 206, §3º; 1.219; 1.220; 1.221; 1.222. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 14 jun. 2026.

Jurisprudência

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 335. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." 3ª Seção, DJ 07/05/2007. Enunciado disponível em: https://modeloinicial.com.br/lei/129814/sumula-335-stj/num-335 e https://jurishand.com/sumula-stj-335-de-07-maio-2007. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.931.087. 3ª Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 27/02/2024. Cláusula de renúncia a benfeitorias não se estende a acessões. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/27022024-Clausula-de-renuncia-as-benfeitorias-em-contrato-de-aluguel-nao-se-estende-as-acessoes.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.156.451. 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23/05/2025. Direito de retenção pressupõe posse atual. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/23052025-Arrendatario-com-direito-a-indenizacao-por-benfeitorias-nao-pode-exercer-retencao-apos-despejo-.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.791.837. 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08/02/2021. Prescrição trienal do ressarcimento de benfeitorias. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/08022021-Acao-de-ressarcimento-de-benfeitorias-em-imovel-alugado-prescreve-em-tres-anos-a-contar-da-rescisao-do-contrato.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.055.270. 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 15/09/2023. Pedido de retenção na contestação. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/15092023-Justica-deve-analisar-pedido-de-retencao-por-benfeitorias-feito-na-contestacao-a-imissao-na-posse-ainda-que.aspx. Acesso em: 14 jun. 2026.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS. Jurisprudência em Temas: laudo de vistoria unilateral não basta sozinho; exige comparativo entrada x saída. Acórdãos 1887964 (26/06/2024) e outros. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/locacao-de-imovel/finda-locacao-de-imovel-laudo-de-vistoria-unilateralmente-produzido-se-presta-por-si-so-a-fundamentar-as-despesas-que-o-locador-teve-com-reparos-no-imovel-devolvido. Acesso em: 14 jun. 2026.

GLOSSÁRIO

Benfeitoria necessária: melhoria feita para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração (ex.: conserto de telhado com infiltração). Indenizável mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário.

Benfeitoria útil: melhoria que aumenta ou facilita o uso do imóvel (ex.: armário embutido). Só indenizável se autorizada pelo locador.

Benfeitoria voluptuária: melhoria de mero luxo ou embelezamento (ex.: fonte decorativa). Não é indenizável; pode ser retirada se não afetar a estrutura.

Acessão: aquisição de propriedade por acréscimo, normalmente construção de coisa nova no imóvel. Instituto distinto de benfeitoria; a renúncia a benfeitorias não a alcança.

Desgaste natural: deterioração decorrente do uso normal do imóvel ao longo do tempo (ex.: pintura encardida após anos). Não é indenizável pelo inquilino.

Direito de retenção: faculdade de quem fez benfeitorias indenizáveis de permanecer no imóvel até receber. Pressupõe posse atual; perde-se com o despejo.

Norma cogente: norma de ordem pública, que não pode ser afastada livremente pela vontade das partes e protege o lado mais fraco (no caso, o inquilino).

Vistoria de entrada: descrição detalhada do estado do imóvel no momento da entrega das chaves ao inquilino. Base do art. 22, V, da Lei do Inquilinato e prova central na devolução.

Ônus da prova: dever de provar um fato. Em regra, cabe a quem alega; por isso o locador que cobra dano precisa provar o estado original do imóvel.

COMO CITAR

VILAR, Douglas. Vistoria e benfeitorias na locação: como não perder dinheiro na entrega das chaves. Curitiba: douglasvilar.com.br, 14 jun. 2026. Disponível em: https://www.douglasvilar.com.br. Acesso em: [data].

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