📝Sem juridiquês: aqui o Direito é explicado em português claro, pra qualquer pessoa entender. Conteúdo informativo — não substitui a consulta com um advogado.

Douglas Vilar Advogado · OAB/PR 47.278 · Direito Imobiliário & IA 13 de junho de 2026 · 🌐 Público · joaopest-2026-06-13-001

Airbnb em condomínio residencial: o que o STJ já decidiu e o que o síndico (e o investidor) precisa saber

Como a jurisprudência do STJ saiu de 2021 e chegou, em maio de 2026, a inverter a lógica do silêncio: na dúvida, hoje, o Airbnb em prédio residencial está proibido por padrão

RESUMO

Você comprou um apartamento num prédio residencial para morar. No mês seguinte, o vizinho de cima começou a alugar pelo Airbnb. Gente diferente toda semana, mala batendo no elevador, festa de sexta a domingo, portaria sem saber quem entra. Esse problema, que parecia briga de condomínio, virou uma das discussões mais importantes do Direito Imobiliário brasileiro, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já tomou lado. Este artigo mapeia a trajetória da jurisprudência: começa no REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 20/04/2021), passa pelo REsp 1.884.483/PR (3ª Turma, julgado em 23/11/2021) e culmina no REsp 2.121.055/MG (2ª Seção, 07/05/2026), decidido por maioria, com placar de 5 votos a 4 segundo a cobertura especializada, que inverteu a lógica do silêncio: hoje, se a convenção do condomínio é omissa, a locação de curtíssima duração via plataforma fica proibida por padrão. Discutimos a natureza jurídica da atividade (contrato atípico de hospedagem, e não locação por temporada nem hotelaria), o quórum de dois terços para mudar a destinação (CC art. 1.351, redação da Lei 14.405/2022), a tensão entre direito de propriedade e convivência condominial, e a afetação ao rito dos repetitivos (Tema 1.443), com suspensão nacional de processos. Ao final, recomendações práticas e acionáveis para o síndico e para o investidor.

Palavras-chave: Airbnb; condomínio residencial; locação de curta temporada; STJ; convenção de condomínio.

ABSTRACT

You bought an apartment in a residential building to live in. The next month, your upstairs neighbor started renting it out on Airbnb: a different guest every week, suitcases banging in the elevator, weekend parties, a doorman who has no idea who is coming in. What looked like a neighbor dispute became one of the most important debates in Brazilian Real Estate Law, and the Superior Court of Justice (STJ) has already taken a side. This article maps the case law: it begins with REsp 1,819,075/RS (4th Panel, 04/20/2021), runs through REsp 1,884,483/PR (3rd Panel, judged on 11/23/2021), and culminates in REsp 2,121,055/MG (2nd Section, 05/07/2026), decided by a majority, reported as a 5-to-4 vote by specialized coverage, which reversed the logic of silence: today, if the condominium bylaws are silent, short-stay platform rentals are prohibited by default. We discuss the legal nature of the activity (an atypical hospitality contract, neither a seasonal lease nor a hotel service), the two-thirds quorum required to change the building's designated use (Civil Code art. 1,351, as amended by Law 14,405/2022), the tension between property rights and condominium coexistence, and the binding precedent docket (Theme 1,443), with a nationwide stay of proceedings. We close with practical, actionable recommendations for the building manager and for the investor.

Keywords: Airbnb; residential condominium; short-term rental; Brazilian Superior Court of Justice; condominium bylaws.

QUADRO SINÓPTICO

Item	Conteúdo
O quê	Locação de curtíssima duração (tipo Airbnb) em condomínio exclusivamente residencial: pode ou não?
Quem	Síndicos, condôminos-moradores, investidores que compraram para rentabilizar, corretores e advogados imobiliários
Quando	Anchor: 20/04/2021 (REsp 1.819.075/RS). Reforço: julgamento em 23/11/2021 (REsp 1.884.483/PR; notícia oficial e Informativo de Jurisprudência do STJ divulgados em 10/12/2021). Virada: 07/05/2026 (REsp 2.121.055/MG, por maioria). Afetação aos repetitivos: noticiada em 06/06/2026 (Tema 1.443)
Onde	Superior Tribunal de Justiça: 4ª Turma, 3ª Turma e, agora unificando, a 2ª Seção
Por quê	Conflito entre o direito de propriedade do dono da unidade (CF art. 5º) e a destinação residencial fixada na convenção, somado ao dever do condômino de respeitar essa destinação (CC art. 1.336, IV)
Status em 13/06/2026	Orientação prática já consolidada contra o Airbnb em prédio só residencial sem aprovação de 2/3; mas a tese vinculante definitiva (Tema 1.443) ainda NÃO foi fixada. Todos os processos sobre o tema estão suspensos nacionalmente. Tema NÃO chegou ao STF como repercussão geral até esta data
Pontos de atenção	Condomínios mistos ficam fora do precedente; flats e apart-hotéis excluídos; há janela para embargos com pedido de modulação; quórum para autorizar é de 2/3 (CC art. 1.351); transição deve ser gradual para evitar ação por dano moral

1. INTRODUÇÃO

Vou começar pelo caso concreto, porque é assim que o problema chega no escritório.

Cliente compra um apartamento de dois quartos num prédio residencial, daqueles de bairro tranquilo, para a filha morar enquanto faz faculdade. Três meses depois, ele liga revoltado. O vizinho de porta transformou o apartamento dele num "mini-hotel". Toda semana é gente nova. Mala rolando no corredor às duas da manhã, churrasco de desconhecidos na varanda, a senhora do 502 com medo de pegar o elevador com estranhos. O síndico não sabe o que fazer. A convenção do prédio diz que é "residencial", mas não fala uma palavra sobre Airbnb. Afinal, foi escrita numa época em que Airbnb não existia.

Esse é o nó. E é um nó que envolve dinheiro de verdade. De um lado, o investidor que comprou imóvel exatamente para rentabilizar por temporada, contando com aquela renda no orçamento. Do outro, o morador que pagou caro por sossego e segurança e descobriu que mora num corredor de hotel. Quem ganha?

A resposta mudou nos últimos cinco anos. E mudou de forma decisiva. O STJ, que é o tribunal que dá a última palavra sobre interpretação de lei federal no Brasil, saiu de uma posição em 2021 e chegou, em maio de 2026, a uma orientação que vira o jogo contra o investidor que apostou no Airbnb em prédio residencial. E o ponto que quase ninguém percebeu: a regra do silêncio foi invertida. Antes, na dúvida, podia. Agora, na dúvida, não pode.

Neste artigo eu vou te levar pela trajetória inteira, em ordem cronológica, sempre com a fonte oficial linkada. Primeiro o caso-base de 2021 (seção 2.1). Depois a norma central e a natureza jurídica que o tribunal fixou, e por que isso não é "locação por temporada" nem "hotel" (seção 2.2). Em seguida a análise dogmática do julgamento de 2026 e do placar de 5 a 4 (seção 2.3). Depois cruzo o tema com a Lei do Inquilinato, o Código Civil e a afetação aos recursos repetitivos (seção 2.4). E fecho com responsabilização e consequências práticas: o que o síndico pode fazer hoje e o que o investidor arrisca (seção 2.5). Na conclusão, sete recomendações que você pode aplicar amanhã.

Um aviso de honestidade, e isso é regra de casa: onde eu não tenho a fonte primária, eu digo. Não inventei número, não chutei dispositivo, e marquei o que ainda está em aberto.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1. O cenário e o caso-base: como o problema chegou ao STJ (2021)

O leading case é o REsp 1.819.075/RS, julgado pela 4ª Turma do STJ em 20 de abril de 2021. Os fatos, segundo a notícia oficial do STJ e o resumo de julgado do Trilhante, são quase didáticos. Um condomínio residencial no Rio Grande do Sul acionou condôminos que tinham transformado unidades em algo parecido com um hostel: alugavam quartos para pessoas diferentes ao mesmo tempo, com alta rotatividade e até serviços acessórios. Ou seja, não era "alugar o apartamento inteiro para uma família passar o feriado". Era exploração de hospedagem com cara de comércio dentro de um prédio que, na convenção, era só para morar. Análises de mercado, como a da Migalhas DePeso, discutem em detalhe a natureza de "contrato atípico de hospedagem" extraída desse julgado.

O relator originário, Ministro Luis Felipe Salomão, votou contra a restrição e ficou vencido. A divergência que prevaleceu foi aberta pelo Ministro Raul Araújo. E a tese que pegou está numa frase que vale a pena ler na íntegra, direto da notícia oficial do STJ:

"Havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada."

Presta atenção numa palavra dessa frase: "expressa". Em 2021, a lógica era essa. Se a convenção dissesse "residencial", então estava vedada a hospedagem remunerada. Guarda esse detalhe, porque é exatamente ele que vai mudar em 2026.

Os dispositivos invocados pela 4ª Turma, conforme a mesma notícia oficial: Código Civil arts. 1.228 e 1.335, a Lei 4.591/1964 (art. 19) e a Lei 11.771/2008, que é a Política Nacional de Turismo. Já o resumo de jurisprudência do Trilhante acrescenta o CC art. 1.336, IV (dever do condômino de dar à unidade a mesma destinação da edificação) e o CC art. 425 (que autoriza os chamados contratos atípicos). São peças centrais, como veremos.

Poucos meses depois veio o reforço. No REsp 1.884.483/PR, a 3ª Turma do STJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgou no mesmo sentido em 23 de novembro de 2021. Atenção a esse detalhe, porque é fácil errar: a notícia oficial do STJ e o Informativo de Jurisprudência que divulgaram a decisão são datados de 10/12/2021, mas o julgamento ocorreu em 23/11/2021, conforme a ficha do julgado no Trilhante ("Julgamento: 23/11/2021"). O relator foi explícito ao dizer que o caso "não difere substancialmente" do julgado pela 4ª Turma. A notícia oficial do STJ traz uma frase que sintetiza bem o raciocínio:

"a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial."

Uma nota técnica sobre a base fática, porque o diabo mora no detalhe: nesse REsp 1.884.483/PR, o condomínio já havia alterado a convenção em assembleia para proibir locações inferiores a noventa dias, e o proprietário pedia a anulação dessa deliberação. Ou seja, não era exatamente um caso de convenção "omissa". A decisão de 2021 valida a restrição expressamente deliberada. Por isso eu uso esse julgado como reforço da linha jurisprudencial (destinação residencial prevalece), e não como prova da regra do silêncio, que só viria a se inverter em 2026, como veremos.

Resultado: ao fim de 2021, as duas Turmas de Direito Privado do STJ (3ª e 4ª) estavam alinhadas. Mas repara no detalhe técnico. Ainda era a lógica de 2021: precisava de previsão expressa de destinação residencial (ou de deliberação assemblear expressa).

2.2. A norma central e a natureza jurídica: nem locação por temporada, nem hotel

Antes de avançar para 2026, preciso te explicar a peça que sustenta tudo. O que é, juridicamente, alugar pelo Airbnb? Parece pergunta acadêmica, mas não é. A resposta define qual lei se aplica, quem responde pelo quê e se o condomínio pode ou não barrar.

Tem três caixas possíveis.

Caixa 1, locação por temporada (Lei do Inquilinato). O art. 48 da Lei 8.245/91, segundo o texto do dispositivo (recomendo reconfirmar no Planalto oficial em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, porque o servidor do Planalto retornou erro repetido na pesquisa de 13/06/2026), define locação para temporada como aquela "destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel" e contratada por prazo "não superior a noventa dias". É a velha casa de praia alugada para o réveillon.

Caixa 2, hotelaria. Regulada pela Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), exige meio de hospedagem formal, com regras próprias.

Caixa 3, contrato atípico de hospedagem. Foi aqui que o STJ colocou o Airbnb. Não é locação por temporada (a rotatividade é muito maior, com múltiplos hóspedes concomitantes), não é hotelaria (não tem o regime da Lei 11.771/2008), mas é lícito por força do CC art. 425, que autoriza contratos atípicos. É uma "nova modalidade", nas palavras do tribunal.

Por que isso importa tanto? Porque ao tirar o Airbnb da Caixa 1 (locação por temporada), o STJ tira a discussão de dentro da Lei do Inquilinato e a joga para o regime condominial do Código Civil, onde manda a destinação da edificação e a convenção. A análise da Migalhas DePeso sobre o julgamento de 2026 resume o critério numa frase cirúrgica: "o que define a natureza do contrato é seu conteúdo, não o meio". Traduzindo de trincheira: não interessa que você anunciou no Airbnb, no Booking ou num cartaz na padaria. Interessa o que você está fazendo de fato. E se o que você faz é hospedar gente em rotatividade num prédio residencial, você está descumprindo a destinação do prédio.

A tabela abaixo separa as três caixas, porque na prática a confusão entre elas é a origem de metade dos erros:

Critério	Locação por temporada (Lei 8.245/91, art. 48)	Hotelaria (Lei 11.771/2008)	Hospedagem atípica (Airbnb, CC art. 425)
Prazo	Até 90 dias	Variável, regime de hospedagem	Curtíssimo, alta rotatividade
Lei aplicável	Lei do Inquilinato	Política Nacional de Turismo	Código Civil (contrato atípico) + regime condominial
Quem ocupa	Em regra, um locatário/família	Hóspedes em meio de hospedagem formal	Hóspedes diversos, muitas vezes concomitantes
Sujeito à destinação da convenção?	Discutível	Sim, mas é uso comercial	Sim, é o cerne da decisão do STJ

A base legal central de toda a construção é dupla e vale memorizar: CC art. 1.336, IV (o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação da edificação) somado ao CC art. 1.351 (quórum para alterar a convenção e mudar a destinação). E aqui entra uma reforma legislativa decisiva.

2.3. Análise dogmática: a virada de 2026 e o placar de 5 a 4

Chegamos ao ponto de virada. Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ, que é o colegiado que unifica o entendimento da 3ª e da 4ª Turmas em matéria de Direito Privado, julgou o REsp 2.121.055/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi. A decisão foi tomada por maioria. A cobertura especializada (escritórios e portais jurídicos) registra o placar de 5 votos a 4, embora a notícia oficial do STJ informe apenas "por maioria", sem detalhar o número. Trato o "5 a 4", portanto, como dado de fonte secundária confiável, não como número extraído da ementa. Guarda esse placar mesmo assim, porque é ele que explica a fragilidade que ainda paira sobre o tema.

A tese, na frase verbatim da notícia oficial do STJ:

"a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida [...] está vedada."

Lê de novo, com calma, e compara com 2021. Em 2021, o tribunal disse: havendo previsão expressa de destinação residencial, está vedada a hospedagem. Em 2026, o tribunal diz algo mais forte: na ausência de aprovação de 2/3, está vedada. A diferença é gigante. Em 2021, você precisava de uma cláusula expressa proibindo (ou de deliberação assemblear expressa, como no caso do REsp 1.884.483/PR). Em 2026, o silêncio da convenção passou a jogar contra o Airbnb. Se a convenção não autorizou expressamente, com 2/3, a atividade está proibida por padrão.

É isso que eu chamo de inversão da lógica do silêncio, e é o ponto mais importante deste artigo. O investidor que comprava confiando em "a convenção não fala nada, então pode" perdeu o chão.

O fundamento dogmático, segundo a análise da Migalhas DePeso, assenta-se no CC art. 1.336, IV (respeito à destinação da edificação) combinado com o CC art. 1.351, que exige deliberação de dois terços para mudar a destinação. A maioria concluiu que a exploração sistemática de curta temporada em prédio residencial, sem deliberação qualificada da assembleia, é vedada.

Agora, a parte que poucos artigos contam direito. A minoria não estava errada. Estava perdendo por um voto. E os argumentos dela são sérios. Segundo a mesma análise da Migalhas, os ministros vencidos invocaram o direito de propriedade do CF art. 5º, sustentando que restrição a esse direito só pode vir de lei expressa ou convenção explícita, e que, não havendo nem uma nem outra, os mecanismos ordinários do condomínio (multa por perturbação do sossego, regimento interno) bastariam para coibir abusos pontuais, sem proibição prévia em bloco. É um argumento garantista e tecnicamente defensável. Por isso o placar foi apertado, e por isso a história ainda não acabou, como veremos na seção 2.4.

Minha leitura, e aqui eu opino: a maioria acertou na convivência condominial, mas o caminho fica mais sólido quando o condomínio formaliza sua posição em assembleia, em vez de depender de uma interpretação por maioria apertada que pode ser revisitada. Quem é síndico não deve dormir confiando só no precedente. Deve levar o tema à assembleia e votar.

2.4. Interface com outras leis e jurisprudência: o quórum de 2/3 e os repetitivos

Para entender o quórum exigido, é preciso voltar a 2022. A Lei 14.405/2022 (sancionada em 12/07/2022) alterou o art. 1.351 do Código Civil. Antes, mudar a destinação do edifício ou de uma unidade, e alterar a própria convenção, exigia unanimidade, o que na prática era quase impossível em prédio grande. A nova redação reduziu para dois terços. Conforme o GEN Jurídico, o texto passou a ser:

"Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária."

Repara como as peças se encaixam. O STJ, em 2026, não inventou um quórum. Ele aplicou o quórum que o legislador já tinha definido em 2022 para mudança de destinação. Se transformar um prédio residencial em algo que comporte hospedagem é, na essência, mudar a destinação, então precisa de 2/3. Coerente.

E a jurisprudência sobre o eixo "direito de propriedade x função social" também converge. A análise da Carreira Jurídica/Estratégia confirma a linha dos dois casos de 2021 e arruma o argumento de fundo: o direito de propriedade não é absoluto; ele convive com a função social e com a destinação coletiva fixada no condomínio. Você é dono da sua unidade, mas comprou unidade num conjunto, e esse conjunto tem regras.

Agora, o ponto que muda completamente a estratégia de quem litiga hoje. Em junho de 2026, a 2ª Seção do STJ afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos. Virou o Tema 1.443, relator Ministro Raul Araújo. Repara que o relator dos repetitivos (Raul Araújo) é distinto da relatora do julgamento de mérito de maio (Nancy Andrighi). Foram escolhidos dois recursos representativos da controvérsia: REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537 (distintos, portanto, do REsp 2.121.055/MG, que foi o julgamento de mérito da 2ª Seção, e não um dos representativos afetados). E, mais importante, foi determinada suspensão nacional de todos os processos sobre o assunto. A ConJur, em reportagem de 06/06/2026, trouxe a questão delimitada na íntegra:

"Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa."

O mesmo foi confirmado pela Migalhas, que reproduziu a determinação: "Com a afetação, o colegiado determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica."

O que isso significa na prática? Três coisas. Primeira: a orientação atual já é desfavorável ao Airbnb em prédio residencial, mas a tese vinculante definitiva, aquela que, pelo CPC art. 927, terá de ser observada por juízes e tribunais de todo o país, ainda não foi fixada. Será fixada no julgamento do Tema 1.443, sem data marcada até 13/06/2026. Segunda: seu processo está parado. Se você tem ação em curso sobre isso, ela está suspensa. Terceira: como o relator dos repetitivos é o Ministro Raul Araújo (o mesmo que abriu a divergência vencedora em 2021), a tendência é de confirmação da linha restritiva. Mas tendência não é certeza, ainda mais depois de uma maioria tão apertada.

Honestidade sobre as lacunas, porque a regra da casa é não inventar. Confesso que não localizei a ficha oficial do Tema 1.443 no banco de repetitivos do STJ em pesquisa de 13/06/2026. Os dados (número do tema, relator, REsp afetados, suspensão, data) vêm de duas fontes secundárias confiáveis (ConJur e Migalhas), não da página oficial do banco de repetitivos. Recomendo reconfirmar no portal do STJ antes de peticionar citando a ficha. Também não localizei o inteiro teor (acórdão em PDF) do REsp 2.121.055/MG; o placar 5x4 e os fundamentos vêm de notícia oficial e de análises de escritórios, não do texto integral. Antes de citar fundamentos específicos do voto, baixe o acórdão na consulta processual do STJ.

2.5. Responsabilização e consequências práticas: o síndico e o investidor

Teoria é bonita, mas quem vive de imóvel quer saber: e agora, na prática, o que muda?

Para o síndico. O guia prático da Porter sintetiza bem o cardápio de medidas após as decisões do STJ: (a) convocar assembleia e aprovar alteração da convenção por 2/3 para restringir ou proibir expressamente; (b) notificar quem mantém a atividade; e (c) aplicar multas, na forma da convenção e do regimento, a quem insiste em hospedagem remunerada em prédio exclusivamente residencial. Mas presta atenção num ponto que separa o síndico prudente do síndico que vai responder a uma ação: a transição tem que ser gradual e proporcional. A análise do escritório Martinelli alerta que medidas retroativas, bloqueio sumário de hóspedes ou portaria com mão pesada podem gerar ação por dano moral e anulação de assembleia. Lembra do art. 24 da LINDB: considere a orientação vigente à época dos atos. Em bom português: avise, dê prazo, formalize. Não saia chutando porta.

Para o investidor. Aqui o recado é direto e desconfortável. Quem comprou apartamento em prédio residencial para viver de Airbnb passou a depender da convenção do condomínio, e também da regulação municipal e do enquadramento tributário. O Martinelli recomenda uma análise de três variáveis antes de comprar (ou de manter a operação): (1) ler a convenção do condomínio com o mesmo rigor com que se lê a matrícula do imóvel; (2) checar a regulação municipal, porque algumas cidades têm regras próprias para hospedagem por temporada; e (3) calcular a carga tributária da curta temporada, que segundo aquele escritório pode chegar a uma alíquota efetiva próxima de 40% no novo cenário. Sobre esse ponto tributário eu preciso ser honesto: ele aparece em análise de escritório citando a LC 214/2025, mas não localizei fonte primária confirmando a alíquota em pesquisa de 13/06/2026, então trate como estimativa do escritório, não como dado oficial. É a tal visão transversal: o problema é imobiliário, mas respinga no tributário e no administrativo municipal. Quem olha só uma caixa toma susto.

E tem uma boa notícia para um perfil específico de investidor, o que comprou na caixa certa. A decisão de 2026, segundo o Martinelli, deixou explicitamente de fora alguns formatos. O Ministro Raul Araújo distinguiu flats e apart-hotéis, que têm "uma natureza mais adequada para esse tipo de exploração" e se regem pela Lei 11.771/2008, fora do alcance do precedente. Também ficaram fora os condomínios mistos (residencial + comercial), cuja aplicação automática do precedente é, nas palavras da análise, "juridicamente debatível", e os empreendimentos em zonas turísticas, que não se enquadram automaticamente. Ou seja: se você quer rentabilizar por temporada com segurança jurídica, compre num flat, apart-hotel ou empreendimento concebido para isso. Não compre num prédio residencial puro contando com a brecha do silêncio, porque a brecha fechou.

A tabela abaixo resume a exposição de cada figura:

Figura	O que pode fazer hoje	Principal risco
Síndico	Convocar assembleia, aprovar restrição por 2/3, notificar e multar	Agir com retroatividade/mão pesada, gerando ação por dano moral e anulação de assembleia
Condômino-morador	Acionar o condomínio para fazer cumprir a destinação residencial	Processo suspenso pelo Tema 1.443 até a tese
Investidor em prédio residencial	Migrar para locação de prazo maior ou buscar aprovação de 2/3	Atividade vedada por padrão se a convenção for omissa
Investidor em flat/apart-hotel	Manter a operação de curta temporada	Menor, porque o formato está fora do precedente (Lei 11.771/2008)

3. CONCLUSÃO

A trajetória é clara e, para quem acompanha o tema, foi construída tijolo por tijolo. Em 2021, o STJ disse que havendo cláusula expressa de destinação residencial (ou deliberação assemblear expressa), o Airbnb estava barrado (REsp 1.819.075/RS, julgado em 20/04/2021, e REsp 1.884.483/PR, julgado em 23/11/2021). Em 7 de maio de 2026, por maioria (placar de 5 a 4 segundo a cobertura especializada), a 2ª Seção foi além e inverteu a lógica do silêncio: agora, na ausência de aprovação de 2/3, a atividade está vedada por padrão (REsp 2.121.055/MG). E em junho de 2026 o tema virou repetitivo (Tema 1.443), com suspensão nacional dos processos, à espera da tese vinculante que valerá para o país inteiro.

A zona cinzenta existe, e eu não vou maquiar. Ela está em três lugares. Primeiro, o placar apertado mostra que a maioria é frágil e o argumento da minoria (direito de propriedade, CF art. 5º) é forte; há janela legítima para embargos de declaração com pedido de modulação de efeitos. Segundo, a tese vinculante ainda não foi fixada e não tem data. Terceiro, condomínios mistos, flats e apart-hotéis estão fora do precedente, e a fronteira entre "residencial puro" e "misto" vai gerar litígio. Some-se a isso que o tema não chegou ao STF como repercussão geral até 13/06/2026, então a palavra final constitucional ainda pode vir.

Dito tudo isso, vamos ao que interessa. Sete recomendações que você aplica amanhã.

Síndico, leve o tema à assembleia. Não confie só no precedente apertado. Convoque assembleia e vote alteração da convenção por 2/3 (CC art. 1.351), definindo prazo mínimo de locação e regras claras. Posição formalizada vale mais que jurisprudência por maioria de um voto.
Síndico, faça transição gradual. Notifique, dê prazo razoável, formalize em ata. Nada de bloqueio sumário de hóspedes ou multa retroativa, porque isso vira ação por dano moral contra o condomínio (alerta do escritório Martinelli).
Investidor, leia a convenção como lê a matrícula. Antes de comprar para rentabilizar, exija e analise a convenção e a ata da última assembleia com o mesmo rigor da matrícula e das certidões. A convenção hoje decide se o seu plano de negócio existe.
Investidor, compre na caixa certa. Se o objetivo é curta temporada, mire flats, apart-hotéis ou empreendimentos concebidos para hospedagem (Lei 11.771/2008), que ficaram fora do precedente restritivo. Prédio residencial puro contando com o silêncio é aposta perdida.
Cruze as três variáveis. Convenção, regulação municipal e tributação. Não decida olhando só o imobiliário; o tributário e o administrativo municipal podem matar a margem.
Advogado, monitore o Tema 1.443. Processos estão suspensos. Acompanhe a afetação no portal do STJ, reconfirme a ficha oficial (que eu não localizei até 13/06/2026) e prepare a tese de modulação, porque a janela de embargos do REsp 2.121.055/MG é real.
Todos: documentem. Assembleias, notificações, atas, prazos. Numa controvérsia que se decide por um voto e ainda vai a repetitivo, prova documental bem-feita é o que separa quem ganha de quem reza.

Fecho com a frase que eu repito para todo cliente que entra no escritório com esse problema: em condomínio residencial, hoje, o silêncio não é mais um sim. Virou um não. Quem comprou apostando na brecha precisa rever a conta. E quem mora no prédio finalmente tem com o que se defender. O resto a gente acompanha no Tema 1.443.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS). Notícia de 20 abr. 2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb--decide-Quarta-Turma.aspx. Acesso em: 13 jun. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Condomínio residencial pode limitar ou impedir locação de imóvel por curto prazo (REsp 1.884.483/PR, 3ª Turma, julgado em 23 nov. 2021). Notícia de 10 dez. 2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/10122021-Condominio-residencial-pode-limitar-ou-impedir-locacao-de-imovel-por-curto-prazo.aspx. Acesso em: 13 jun. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção (REsp 2.121.055/MG). Notícia de 7 maio 2026. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condomínio--define-Segunda-Secao.aspx. Acesso em: 13 jun. 2026.

CONJUR. STJ suspende processos sobre aluguel de curta temporada para fixar tese vinculante (Tema 1.443). 6 jun. 2026. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2026-jun-06/manchete-stj-suspende-processos-sobre-aluguel-de-curta-temporada-para-fixar-tese-vinculante/. Acesso em: 13 jun. 2026.

MIGALHAS. STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios. jun. 2026. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/457659/stj-afeta-recursos-e-suspende-acoes-sobre-airbnb-em-condominios. Acesso em: 13 jun. 2026.

MIGALHAS DEPESO. Locação de curta duração e os novos contornos definidos pelo STJ. 2026. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/457213/locacao-de-curta-duracao-e-os-novos-contornos-definidos-pelo-stj. Acesso em: 13 jun. 2026.

MIGALHAS DEPESO. Airbnb em condomínios. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/384853/airbnb-em-condominios. Acesso em: 13 jun. 2026.

MARTINELLI ADVOGADOS. O Airbnb depois da decisão do STJ: o que diz o julgamento de 5 a 4 e o que deixou em aberto. 2026. Disponível em: https://www.martinelli.adv.br/o-airbnb-depois-da-decisao-do-stj-o-que-diz-o-julgamento-de-5-a-4-e-o-que-deixou-em-aberto/. Acesso em: 13 jun. 2026.

GEN JURÍDICO. Conversão de uso das unidades dos condomínios: o novo art. 1.351 do CC (Lei 14.405/22). Disponível em: https://blog.grupogen.com.br/juridico/postagens/artigos/95280/. Acesso em: 13 jun. 2026.

CARREIRA JURÍDICA/ESTRATÉGIA. Direito de propriedade: aluguel via Airbnb em condomínios residenciais. Disponível em: https://cj.estrategia.com/portal/direito-propriedade-aluguel-airbnb-condominio-residencial/. Acesso em: 13 jun. 2026.

TRILHANTE/INFORMATIVOS. REsp 1.819.075-RS (resumo de julgado). Disponível em: https://informativos.trilhante.com.br/julgados/stj-resp-1819075-rs. Acesso em: 13 jun. 2026.

TRILHANTE/INFORMATIVOS. REsp 1.884.483-PR (resumo de julgado; julgamento em 23/11/2021). Disponível em: https://informativos.trilhante.com.br/julgados/stj-resp-1884483-pr. Acesso em: 13 jun. 2026.

PORTER. STJ Airbnb em condomínios, guia prático para síndicos. Disponível em: https://porter.com.br/airbnb-condominio-stj/. Acesso em: 13 jun. 2026.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), art. 48. Disponível em: https://modeloinicial.com.br/lei/L-8245-1991/lei-inquilinato/art-48 (texto oficial em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm). Acesso em: 13 jun. 2026.

BAHIA ECONÔMICA. Justiça decide que Airbnb em condomínio residencial exige 2/3 dos condôminos. 9 maio 2026. Disponível em: https://bahiaeconomica.com.br/wp/2026/05/09/justica-decide-que-condominios-so-podem-anunciar-2-3-dos-imoveis-no-airbnb/. Acesso em: 13 jun. 2026.

GLOSSÁRIO TÉCNICO

Contrato atípico de hospedagem: modalidade contratual reconhecida pelo STJ para enquadrar o Airbnb; lícita por força do CC art. 425, mas distinta da locação por temporada e da hotelaria.
Convenção de condomínio: documento que estabelece as regras gerais do condomínio, inclusive a destinação (residencial, comercial, mista) das unidades.
Destinação da edificação: o uso a que o prédio se destina; o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação (CC art. 1.336, IV).
Quórum de 2/3 (dois terços): maioria qualificada exigida pelo CC art. 1.351 (redação da Lei 14.405/2022) para alterar a convenção e mudar a destinação do edifício/unidade.
Locação por temporada: prevista no art. 48 da Lei 8.245/91; prazo não superior a 90 dias, para residência temporária do locatário.
Recurso repetitivo: rito do CPC (arts. 1.036 e seguintes) em que o STJ seleciona recursos representativos para fixar tese de observância obrigatória (CPC art. 927).
Tema 1.443: controvérsia afetada ao rito dos repetitivos sobre suficiência da cláusula de destinação residencial para impedir o Airbnb; relator Min. Raul Araújo; recursos representativos REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537.
Suspensão nacional: determinação que paralisa, em todo o país, os processos sobre a mesma questão jurídica até a fixação da tese.
Modulação de efeitos: técnica que permite ao tribunal limitar no tempo os efeitos de uma decisão, em regra para proteger situações já consolidadas.
Inversão da lógica do silêncio: expressão usada neste artigo para descrever a mudança de 2026: antes, omissão da convenção permitia o Airbnb; agora, omissão proíbe.

COMO CITAR ESTE ARTIGO

VILAR, Douglas. Airbnb em condomínio residencial: o que o STJ já decidiu e o que o síndico (e o investidor) precisa saber. Douglas Vilar Sociedade de Advogados, 13 jun. 2026. Disponível em: https://douglasvilar.com.br. Acesso em: [data].

📷 Instagram (pendente) 💼 LinkedIn (pendente) ← Voltar aos artigos

Comentários

Carregando…